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新築アパート投資で高い利回りを得る方法

投資をするうえで重要な利回り。新築アパート投資も高い利回りが期待されます。こちらのページでは、新築アパート投資の利回りを少しでも高くする方法について説明します。

利回りの計算方法

詳しくは「正しく理解するための利回り解説」のページで説明していますが、簡単にアパート投資の利回りについて触れたいと思います。

表面利回り

表面利回り=年間収入÷物件価格×100(%)

満室の状態の年間家賃収入を物件価格で割った数字です。不動産業者などが利回りと述べる場合、この表面利回りを意味していることが多いです。

実質利回り

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100(%)

家賃収入から経費や税金を差し引き、物件価格に諸経費をプラスした金額で割った数字です。

このように表面利回りだけで考えると、実際の利益を把握できません。諸経費を計算したら実際に残るお金は少ないというケースもあります。以下では実質利回りに加え、ローン返済額なども考慮に入れてキャッシュフローともいえる、実際の利回りを高くする方法を説明します。

新築アパート投資の利回りを高くするポイント

物件価格を抑える

不動産投資の利回りの計算式で、投資家が工夫できる1つの項目は購入時の物件価格です。物件価格という分母を小さくすることで、結果的に利回りが高くなります。

物件価格を抑えるポイントはいくつかありますが、立地条件を検討できます。東京と、東京から通勤圏内の神奈川県や千葉県などを比較した場合、入居希望者の割合はそれほど変わらないかもしれません。

しかし、土地価格は明らかに東京のほうが高いことが多く、そのぶん利回りが悪くなります。利回りを考えると、都心から少しエリアをずらすのもおすすめです。

ローンの返済額を抑える

ローンの返済額も手元に残るお金の量を左右します。ローンは早く返済したほうがいいという意見もありますが、バランスが必要です。

まず大事なのが、低金利の融資です。金利が低ければ返済額を少なくでき、手元に残るお金が増えます。条件のいい融資を得られるよう業者とともに取り組むのがいいでしょう。

返済比率も重要です。月々の返済額の目安は、家賃収入の50%まで。返済額の割合が大きいと、空室による家賃収入減や急な出費に対応できなくなります。

新築アパート投資の利回りで注意すべきポイント

空室リスク

空室は家賃収入が減ることを意味し、投資利回りにダイレクトに影響します。空き室を回避するための方法はいくつかありますが、経費と見込めるリターンのバランスを考えなければなりません。

たとえば、立地条件のいい場所にアパートを建てる場合、空室のリスクは減らせますが、初期購入費用が高くなり利回りに影響します。

同じように、リフォームに力を入れると入居者の増加を見込めますが、経費がかさむため投資としての利益が減ります。

リフォームは安定した収入を得るための価値に注目

できるだけ不要な出費は避けたいので、リフォームもしたくない。投資家であれば、そう考えるのも当然です。しかし、リフォームで付加価値を提供すれば、安定した家賃収入につながることもあります。

ポイントは家賃アップや入居の長期化につながるリフォームです。たとえば、トイレやお風呂を旧式のものから新しいものに変える方法。清潔感や便利さが売りになり、家賃を上げても入居する人が出てくるでしょう。

照明や壁紙も部屋の雰囲気をガラッと変えるのに役立ちます。部屋がより魅力的に見え、成約につながりやすいです。

そのほか、インターネット環境やオートロックなど、時代に合わせた設備投資も検討できます。

新築アパート投資の利回りは、長期的に考えよう

投資をする際はつい目先の利益に目が向きがちですが、不動産投資は長い視野で見るのがいいでしょう。購入時に物件価格やローン返済のこともしっかり検討。リフォームも家賃アップや空室回避目的で行い、見栄えや機能性などの確認もこまめにしましょう。今回紹介したポイントを参考に、新築アパート投資で高い利回りを目指してください。

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