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成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

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インカムゲインとキャピタルゲイン

このページでは、インカムゲインとキャピタルゲインについての解説や、得られる効果と注意点について紹介します。

インカムゲインとは?

インカムゲインとは、資産を保有して安定的・継続的に受け取った現金収入です。不動産投資の場合は、家賃収入を指します。

資産を保有して生じる現金収入には、ほかにも「株式投資の配当金」「投資信託の分配金」「外国為替のスワップポイント」が挙げられます。価格変動の少ない預金や国債などの債権もインカムゲインなのです。

キャピタルゲインとは?

キャピタルゲインは、保有する資産の値段が変動して得られた収益です。キャピタルゲインには、土地や建物、絵画、株式、債券などが該当します。価格が変動するものを安く購入しておき、値上がりした際に売却する方法です。

不動産の売却益もキャピタルゲインとなりますが、価格変動の大きい株式投資やFX(外国為替証拠金取引)の印象が強いとされています。

得られる効果と注意点

インカムゲインを一言でいえば、利益が小さいけれども安定して得られる収入です。利益の発生するタイミングは所有している間であり、本業を疎かにしない程度の副業として向いています。

一方、キャピタルゲインとは利益が大きい代わりに不安定な収入を指します。利益の発生時期は売買時のみであり、売却のタイミングによって利益が大きく異なるでしょう。

注意しなければいけないのは、キャピタルゲインを視野に入れた不動産投資です。不動産の価格が上がるのは、日本でも限られたエリアとされています。たとえば、東京オリンピックなどの大規模なイベントで土地の価格が高騰しても、わずか数年でバブルがはじけて価格が戻ってしまう、もしくは下落してしまう可能性が高いでしょう。

また、人口の減少が続いている日本では、不動産の売却益を意図的に狙うやり方は向いていないのが現状です。不動産投資では、安定的・継続的に入ってくる収益のインカムゲインを目指しましょう。

税金の面でも、インカムゲインとキャピタルゲインで違いがあります。インカムゲインでは個人の所得によって異なり、5~40%の税率が発生します。

一方、キャピタルゲインでは短期41.1%、長期22.1%と定められているのが特徴です。たとえば5年以内に不動産を売却した場合、短期41.1%(所得税30%+住民税9%+復興所得税2.1%)となります。さらに、売却する際には仲介手数料もかかります。不動産でキャピタルゲインを狙うには、よほどの価格高騰がなければむずかしいでしょう。

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