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成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

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正しく理解するための利回り解説

このページでは、不動産投資を考えるならしっかりと知識を身につけておかなければいけない利回りについて解説します。

不動産投資における利回りとは?

利回りとは、投資する資金に対してどれくらいの利益が出るかを表す指標です。不動産投資における利回りは大きく表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回り

表面利回り=年間収入÷物件価格×100(%)

表面利回りとは、満室想定時の年間家賃収入を物件価格で割った数字です。投資物件のおおよその目安であり、オーナーは物件を絞り込む際に表面利回りを参考にします。また、不動産業者が単に「利回り」と説明している場合は、表面利回りを指すことが多いとされています。

注意しなければいけないのが、表面利回りはあくまでも満室を想定したときの数値である点です。表面利回り15%と記載されていても、アパートの経営状況によっては15%を大きく下回ってしまいます。

実質利回り

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100(%)

実質利回りとは、実態を表すための数値です。年間の家賃収入から、管理費や固定資産税といった諸経費を差し引きます。その値を、物件価格と購入時の諸経費で割ったものが実質利回りです。購入時の諸経費には、登録免許税などが該当します。

この実質利回りはあくまでも瞬間的な数値でしかなく、この利回りの数字は年ごとに変化する可能性が高いです。諸経費などを差し引いた実態を表す数字のため、不動産業者が物件の広告を行う際には、満室時の数字をもとに算出した高い数字、つまり表面利回りを用います。

利回りのポイント

投資物件を上手に判断するためには、まず最初に表面利回りを確認します。その後、気になる物件の実質利回りを算出してみて、実際の手取りがいくらになるのかをチェックしましょう。

利回りの注意点

不動産投資では、利回りの高さだけを求めてはいけません。 投資物件の維持費が余計にかかれば、予想していた収益よりも大きく下回ります。同じ利回りの物件であっても、築年数や退去時の費用まで考慮したほうがよいです。

利回りが高くて土地の値段が安くても、入居者がいなければ家賃収入に期待できません。利回りはあくまでも参考値であり、リスク管理のための1つの指標です。いかに物件の無駄な維持費を削減するかが、良好な実質利回りにつながります。

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