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成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

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新築vs中古

新築・中古比較

アパート運営をする際、新築と中古のアパート、どちらへ投資するべきか比較をしています。

新築アパートと中古アパートの違いとは?

新築アパートの特徴

新築アパートのメリットは、内装・外装・間取り・設備など、最近のトレンドに合った人気の高い物件を手に入れられることです。これにより高い入居率が望め、空室のリスクも回避できます。新築のうちは修繕・管理コストもほぼかからないでしょう。

中古アパートの特徴

中古アパートのメリットは何といっても、購入価格が安く済むことです。購入時にすでに入居者がいる場合は、すぐに家賃収入が得られるというメリットもあります。

しかし、間取り・設備・内装・外装のデザインが古かったり、ニーズに合わなかったりする場合は空室リスクが高くなることも考えられるので、リフォーム費用やメンテナンス費用も購入時に考えておく必要があるでしょう。

利益はどっちが出やすい?

低価格が魅力のアパートであっても、新築だと高い家賃設定が可能。建物一棟を購入するので、複数の入居者から家賃収入を得ることができます。そのため、高リターンを期待することができるのです。中古アパートの場合は家賃を下げなくてはいけないケースもあるため、新築に比べると高い利益を得るのは難しいでしょう。

金融機関から融資を受けやすいのは?

新築アパートの方が融資がつきやすいため、自己資金が少なくて済む場合もあります。中古アパートでは、ローン審査が新築と比較して厳しい傾向であるため、場合によっては自己資金が必要になるケースも。さらに融資の期間が短く設定されるケースも多く、その場合は月々の返済金額が大きくなってしまう可能性も出てきます。

投資運用後の売却

運用後の売却を考える際、重要となるのがアパートの持つ「売りやすさ」です。新築アパートでは利用する金融機関において最長のローン期間を組むことができる一方、中古アパートはその金融機関で決められた年数から経過年数を差し引いた残年数がローンの期間となります。

アパートが古くなるほどローンを組める期間が短くなるので、返済額は増えることに。返済額が増えると手取り額が減ってしまうため、次の購入者にとって長いローン期間が見込める「新築」で購入した方が「運用後に売却しやすい」ということになります。入居率・修繕管理コスト・高リターン・運用後の売却をトータルで見ると、新築アパートの方が多くのメリットがあるといえるでしょう。

ランニングコストが有利な新築アパート

ランニングコストとは、建物や設備を維持管理、稼働するための費用のことです。賃貸アパート経営では、物件の購入代金、物件を所有するために定期的に支払うローン返済、固定資産税や都市計画税、アパートの管理費等やメンテナンス費用、中古物件ならば、リフォーム代などが「ランニングコスト」に当たります。

「ローン返済」、「固定資産税や都市計画税」、「リフォームなど改修費用」について新築アパートの有利な点を解説します。また、新築物件でなければ契約が難しいサブリース契約についても簡単に説明します。

新築アパートはローンの条件が断然有利

物件の購入代金は新築物件のほうが高いのは当然ですが、前記のように銀行からの融資、ローン返済の面では新築アパートのほうが断然有利です。

低金利時代の影響もありますが、年収400万円のサラリーマンが新築収益物件を購入し、金利2.1%、フルローン、返済期間35年という融資を受けることができた例もあるそうです。新築物件は最新の法令に準拠しているので、金融機関も安心して評価を出しやすいというメリットが大きいのです。

新築アパートには税制優遇措置もある

アパートなどの新築賃貸物件を自分の土地に建てた場合、税金が安くなります。

具体的には、固定資産税が1戸あたり120㎡までの部分が2分の1に。適応期間は、一般住宅は新築後の3年間、3階建て以上の耐火構造又は準耐火構造住宅は新築後5年間 です。

物件を購入した場合は、不動産取得税がかかりますが、新築の場合は軽減特例があり、住宅課税評価額から1戸あたり1200万円が控除されます。

新築アパートには不要な経費が中古物件にはかかる

中古アパートを購入した場合、殆どの場合、リフォーム(リノベーション)工事が必要です。家賃の値下げを押さえるためには内装や設備を最新のものに換え、周辺の物件との差別化をはかるなどの工夫が必須です。

現状をスケルトンにして1棟丸ごと工事する場合だと工事期間は1ヵ月以上かかります。すでに入居者がいる場合は部分的な工事になるかもしれません。

フルリノベーションの場合、平米10万円から15万円以上かかることを覚悟したほうが良さそうです。

また、投資用のアパートにはリフォーム減税を受けることはできません。

新築アパートはサブリース契約が利用できる

自己所有地に設計から検討してアパートを建築して自分で経営する場合もありますが、最近では工事から丸ごと不動産管理会社に任せてサブリースを利用するケースが多いようです。

サブリースはオーナーが賃貸アパートを丸ごとサブリース会社に賃貸し、サブリース会社がオーナーに代わって入居者とアパートの賃貸契約を個々に結ぶことです。

オーナーは、アパートの経営管理すべてをサブリース会社に任せることで月々一定の額の金額を保証されるシステムです。サブリース契約では、契約にもよりますが、空室が出ても基本的にオーナーが受け取る金額は変わりません。

また、入居者との対応や、建物の管理、メンテナンスに煩わされずに済むことなどで不動産投資家に人気です。

サブリース契約は、新築物件を土地付きで購入するか、自己所有地に新築物件を建てる場合に利用できる場合がほとんどです。ローンが組めれば、自己所有地がなくても投資として賃貸アパート経営をしてみたい投資家にもおすすめです。

中古物件を新たにサブリース契約することは難しいので、その点でも、サブリース契約が可能な新築アパートには総合的なメリットがあると言えます。

思いの他、賃貸アパート経営は難しそうと思っている資産家、あるいは自己資金が少なくてアパート経営への投資は難しそうかも、と感じている投資家にもサブリースシステムは耳寄りな情報ですね。

>新築アパート投資をもっと知るための比較をチェック

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