手軽さ重視

シノケン

ノウハウ重視

アメニティ
ジョイハウス

物件重視

アイケンジャパン

失敗事例から解る、アパート経営のポイント
MENU

成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

新築アパート投資ガイド » サラリーマン大家必見!アパート経営の実体験 » 失敗事例

失敗事例

アパート経営失敗例

このページでは、サラリーマンがアパート投資を始める際に参考となる、アパート経営の失敗事例を紹介します。

アパート経営でよくある5つの失敗事例

アパート経営を実際に始めてみても、思わぬ展開により失敗してしまうケースが数多く見受けられます。同じ過ちを繰り返さないためにも、アパート経営の失敗事例をきちんとみていきましょう。

利回りだけで中古アパートを購入すると、その後の管理に苦労します。

中古アパートを購入しました。しかし家賃が安いからか、入居者の質の悪さが目立ちます。夫婦喧嘩や夜の騒音、ゴミ捨てのマナーなど、悩みがつきません。ペット不可なのに、ペットを飼っていた入居者には驚きました。退去時にリフォーム代400,000円もかかってしまい、安い中古物件の管理の大変さを痛感しました。

原因は「利回りだけを見ていた」こと

この事例では「家賃が安いからか、入居者の質の悪さが目立ちます」と言っていますので、空室はあまりないのでしょう。そのため利回りが良いと考えたようですが、「入居者の質」にまで頭が回らなかったところが大きな反省点です。

周辺の事情もチェックするべき

「空室がない」イコール「利回りが良い」と安易に考えてはいけません。とくに中古物件は年数の経過とともに劣化していきますので、価値も下がってきます。また、目立つような「入居者の質の悪さ」があるような物件であれば、以前から問題は出ていたはずです。価格や利回りだけを見るのではなく、入居者や周辺の事情についてもチェックする必要があります。

相続でアパートを所有しても、収益に結びつくとはかぎりません。

京王線沿いで築15年以上のアパートを、父から相続しました。ローンを組まずに土地と建物を同時に得られたから、これから収入が増え続けるものだと思っていました。

しかし現実は、入居者のクレームや滞納問題、リフォーム代、空室状況など、頭を悩ませる出来事ばかりです。最近では、この物件のオーナーというだけでストレスを感じています。

解体するのにもお金がかかります。売却するといくらになるのか、そもそも売却できるのか、後先考えずにアパート経営を始めてしまい後悔しているのが現状です。

計画性のなさが大きな要因

この事例の反省点は、計画性のないままにアパート経営を始めてしまったところにあります。「運用によって儲けが出る」と考えたのかもしれませんが、相続する前に資産価値や、売却する場合の見積もりなどを確認しておくべきでした。

不明なことは専門家に相談を

アパート経営というのは、放っておけばお金が儲かるものではありません。維持管理にどれくらい費用が掛かるのか、どれくらいの時期に大規模なリフォームが必要になるのか、空室が増えないという見込みはあるのかなど、たくさんの条件がクリアになって初めて儲けが出てきます。まずは信頼できる不動産業者に相談をして、しっかりと計画を立てるようにしましょう。

空室問題がなくなっても、滞納問題が待ち受けています。

買い物がしやすく、駅に近い物件を購入した経験があります。住環境の良さのおかげで空室が発生せずに、購入当初は安心しました。

しかし安心していたのも束の間、今度は家賃の滞納が発生。しかも一度だけではなく、頻繁に発生していました。最終的には、滞納分を支払わずに夜逃げされたことがあります。自分で管理する以上は、入居者との信頼関係にも配慮しなければいけません。

信頼関係を築けなかった

この事例では、事前の調査や確認はある程度できていたようです。立地もよく空室も少ないという好条件でしたが、家賃の滞納まではチェックできませんでした。すべてのアパート経営で必要なわけではありませんが、入居者との信頼関係が大切になるケースもあります。

ソフトの面も充実させる

中古アパートを購入するときには、「空室状況はどうなのか」「いい立地なのか」「劣化具合はどれくらいか」といったハード部分に気をとられがちです。しかし、入居者が気持ちよく生活できているかというソフト面にも気を配ることで、契約を更新して長く住んでくれたり、家主との信頼関係が生まれたりするものでしょう。

中古物件には、要注意!「立地が良いから空室保証はなくても大丈夫」と言われても・・・。

中古物件を購入しましたが、現在でも空室状況が続いています。不動産会社に相談しても「入居者の募集を頑張ります」と言われるぐらいで、結局オーナーである自分だけが損しているのが現状です。

また、入居者を増やすための改修や設備投資といった点でも出費が重なるため、中古物件の難しさをまざまざと感じました。

不動産会社の言葉を信じてしまった

この事例の反省点は、不動産会社の言葉を鵜呑みにしてしまったことにあります。購入時に「立地が良いから空室保証はなくても大丈夫」と言われたとしても、本当に大丈夫なのかどうかしっかりと確認するべきでした。

信頼できる業者かどうか見極める

まずは、本当に信頼できる不動産会社なのかどうかを見極めましょう。営業担当に問題があるだけの場合もありますので、そのあたりはよくチェックしましょう。信頼できる業者の場合は、アパート経営のメリットもデメリットもきちんと説明してくれます。とくに中古物件の運用は難しい部分もたくさんありますから、親身になって詳しく説明してくれるような業者がおすすめです。

物件の管理体制で予想外の出費がでました。

サブリース(一括借上げ)にはあまり興味がなく、とりあえず一般管理で中古物件を購入しました。購入当初は入居者もいたので、順調なアパート経営ができました。しかし、一般管理で驚いたのが、入居者が退去する際のリフォーム・クリーニング代が全額自己負担であった点です。2ヶ月分の家賃を負担することになり、よく調べておけばよかったと後悔しました。

改めて調べてみると、サブリース(一括借上げ)では不動産業者が空室保証も行ってくれますし、不動産投資の関連会社には様々な物件管理やサポートサービスがあるため、最初から先を見越した相談をしておくべきだと思いました。

他の選択肢を検討しなかった

サブリースに興味がないということで、何の検討もしなかったのは大きなミスと言えます。もしかしたら不動産業者は説明しようとしていたかもしれません。色々な選択肢があることを知った上で、どの方法を選ぶか決めるべきでした。

相談してよく検討してから決める

サブリースや空室保証に興味がなかったとしても、どのようなシステムなのか、どんなメリットやデメリットがあるのかを、少しは検討するべきでした。この事例のように後になって知ったとしても、大きな出費は返ってきません。アパート経営では先を見越した計画性が重要になります。不動産業者によく相談をして、今後について決めるようにしましょう。

>アパート経営がサラリーマンにおすすめな理由とは?

失敗しないためには、信頼できる業者を選ぶ

業者によっては、不動産業界の知識や経験が足りないケースがあります。一見頼れそうな担当者であったとしても、転職1年目で営業が上手な方なだけという可能性も考えられます。このような失敗を防ぐためにも、会社の設立年や担当者の不動産業界における経験年数を把握しましょう。不動産投資で失敗しても、誰も自分を守ってくれません。最終的には自己判断であり、きちんと予測できるリスクを回避する必要があります。

厳しい営業ノルマが課せられている会社にも注意しなければいけません。会社の売上や利益を伸ばすことを優先にしているため、オーナーの意向を汲み取らずにさまざまな提案をしてきます。

特に単価が低い物件エリアでは、売上を数で稼ぐ業者が多い傾向にあります。1人ひとりへの丁寧なフォローよりも、数多くのオーナーとかかわって積極的にセールスを行うのが特徴です。

連絡がなかなかつかない場合も、数多くのオーナーを1人の営業担当者が受け持っている可能性があります。営業のスタンスを判断するのに、メールや電話のレスポンスは重要な指標です。仕事に慣れていない担当者もレスポンスが遅い可能性があるでしょう。

ほかにも購入を急かす業者や、不都合な部分をあいまいにする業者など、やり取りをしていくうちに不信感を抱く場合には気をつけてください。そういう業者にかぎって、「聞かれなかったから説明しなかった」「嘘は言っていない」といったトラブルに発展してしまいます。収支シミュレーション資料ばかり勧めてくる担当者も、机上の空論になりがちなので信用し過ぎないようにしましょう。

本当に信頼できる不動産業者のセールスとは、物件を売ることが目的ではありません。オーナーが興味を持つ情報を的確に提供することを目的としています。また、オーナーの代わりに良質な情報を調査してくれます。単純な収益だけではなく、入居者募集の斡旋、空室リスクの緩和、退去時の費用負担など、1人ひとりのニーズに合わせたセールスが期待できるでしょう。

また、安定運用ができる信託もおすすめです。賃料収入が滞ってしまうと、それだけで投資のリスクになります。さまざまな面からオーナーをサポートしてくれる信託であれば、安定的な収入につながるでしょう。

まずは専門家に相談!

サラリーマンが不動産投資を始める場合、ネットでさまざまな情報を入手することも可能ですが、投資セミナーへ参加や専門家に直接話を聞くことが重要です。目まぐるしく変わる市場についての情報や、数多く手がけた経験やノウハウを基にした知識を活用し、資産運用を成功に導きましょう。

新築アパート投資に
おすすめの業者3選

アメニティジョイハウス

ノウハウと資産を貯蓄
投資イメージ
「初心者向け 関東物件」

シノケン

コスト高でも手間かからず
投資イメージ
「大手で安心 地方向け物件」

アイケンジャパン

物件選びを楽しむ
投資イメージ
「玄人向け 性能こだわり物件」
Copyright (C) 読めば解る!新築アパート投資ガイド All Rights Reserved.

サイトマップ