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新築アパート投資をする上で知っておきたい金利について
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新築アパート投資に欠かせない金利の知識

金利

新築アパート投資に挑戦してみたいけど、金利の計算がどうも苦手という人もいるかもしれません。そういう方はぜひ以下の記事をお読みになってください。ここでは、新築アパート投資をする上で知っておきたい利回りの知識を分かりやすく説明しています。

新築アパート投資に必要な利回りの知識

新築アパート投資をする上で、絶対に欠かせないのが金利の知識です。なぜなら、新築アパート投資をする目的は、物件を運用して利回りを得ることだからです。

利回りといえば銀行預貯金の利子を思い浮かべますが、アパート投資の利回りはそれとは違います。これからこの分野で投資を行う人は、表面利回りと実質利回りの2種類があること、また新築と中古では利回り違いがあることを覚えてください。ここではそれらを一つずつ解説していますので、チェックしておきましょう。

表面利回りと実質利回り

表面利回りとはなにか?

表面利回りとは、別名グロスとも呼ばれる利回りの目安となる指標のことで、物件価格に対する年間の家賃収入の割合のことです。計算式は、表面利回り=家賃収入÷物件価格×100ですが、家賃収入から諸経費を引いていないのが特徴です。

そのため正確な利回りを反映しているとはいえませんが、対象物件の利回りを知るための最初の指標として用いることができます。表面利回りと呼ばれているのはそのためです。

実質利回りとはなにか?

実質利回りは、別名ネットと呼ばれ、物件価格に諸経費を加えた数字に占める、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた数字のことです。表面利回りでは経費が一切含まれていませんでしたが、実質利回りでは家賃収入、物件価格共に経費が計算式に含まれます。

従って実質利回りを求める計算式は、実質利回り=(家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸経費)×100となります。実質利回りは経費を含めての計算なので、より実態を表した利回りといえるでしょう。

不動産投資利回りに関する注意点

アパートの立地やローンの返済方法などが人によって異なるため一概には言えませんが、利回りが8%を切ると利益が出ない可能性があります。年数の経過とともに空き室が出たり、修繕の必要が生じたりして、ローン返済後には利益が残らないことも。アパート購入時にしっかりシミュレーションを行うことが大切です。

不動産投資利回りを高くするための方法

高い投資利回りを維持するためには、収入を増やしたり支出を減らしたりする必要があります。収入を増やすには空き室をなくすことや、リフォームなどによる家賃UP・維持が効果的です。

支出を減らすためには、購入費用を抑えることや、管理会社などの業者に払う料金を見直すことができます。また、購入時の自己資金を増やしたり、ローン返済期間を長くしたりすることで毎月のローン支払い額を少なくし、不動産経営を有利に行うのもよい方法です。

新築と中古の利回りの違い

新築アパート投資の利回りの特徴

新築アパート投資の利回りの特徴は、中古アパートに比べて収益性の見通しが立ちやすいことです。新築は年式が新しく設備も綺麗で劣化もないため、満室率が高く、家賃収入が得られないことはまずありません。

そして家賃収入が安定しているということは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合も高く、利回りが良いということです。中古に比べて購入価格は高くつきますが、それを十分に回収して余りある利回りを期待できるのが新築アパートの特徴です。

新築アパート投資の利回り相場

新築アパートの投資利回りは一般的に8~10%です。しかし、都心や大都市の物件などは、土地代が高く利回りが下がる傾向にあります。その点都心へ通勤圏内のエリアは、アパートの購入価格を抑えられ、家賃収入もそれなりに見込めるので利回りがよくなります。

中古アパート投資の利回り

中古アパートは新築アパートに比べ、高利回りを期待することができません。なぜなら、中古アパートは利回り計算式の分子の部分、すなわち家賃収入を多くすることができないからです。中古というだけで家賃は最初から下げなければいけませんし、設備の経年劣化などから運用経費も高くつきます。

従って、中古アパート投資で利回りを良くするためには、物件の売買価格を下げるしかありませんが、コンディションのいい物件には買い手が集中するため、値下げ交渉は難しくなります。

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