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新築アパート投資に関する基礎知識

新築アパート投資は初心者におすすめ!

不動産投資を考えている初心者の方には、新築アパート投資が特におすすめ

その理由は、新築はメンテナンスなどの維持・管理の手間がかからないうえ、入居者の募集がしやすく、高い家賃設定もしやすいからです。さらに長期の融資もつきやすいので、借入金の返済額も低く抑えられキャッシュフローが大きくなります。

「新築」であることで当面の間は「中古」よりもメンテナンスコストが抑えられますし、人気の間取りを選ぶ自由度の高さや入居者ウケの良い設計プランを作ることができる点もメリットといえるでしょう。また、「アパート」を選ぶことで、「マンション」よりも建築コストを抑えられるので、初期投資額の面でも嬉しいメリットです。

このように「新築か、中古か」「アパートか、マンションか」でもメリット・デメリットが変わります。もう少し比較してみたいという方は当サイト内で詳しく比較しているので、そちらを参考にしてください。

新築アパート投資の比較検証を詳しく見る

まずは専門家に相談!

初心者オーナー、素人不動産投資家さんの失敗は決して少なくありません。 信頼できる不動産の専門家の協力を得て、不動産投資に関する悩みを解決することをおすすめします。

不動産投資に関するセミナーや勉強会、相談会を行っているところも多いので、相談先を事前にピックアップし、不安な点の解消や不動産トラブルに遭わないためのアドバイスをもらえるようにしておきましょう。

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新築アパート投資のメリットをチェック

このカテゴリででは、新築アパートのメリットを紹介しています。

自己資金が少なくても可能

新築アパートへの投資は、土地+建物で販売してくれる会社を選べば、少額の自己資金からでも経営をスタートできます。

自己資金は多ければ多いほど良いのですが、新築アパートはメリットが多いので、アパート経営の取りかかりとしては不利になりません。なぜ新築アパートならメリットがあるのか。経営に有利となる条件の存在。新築であることが優遇される理由について解説しました。

古いアパートなら修繕費用もかさみます。新築ならメンテナンス費用も高くありません。本当に投資が可能できるだろうか。もっと貯めないとダメなのでは…。そんな迷いのある人は、なぜ少ない自己資金からでも経営に乗り出せるのか、その理論を読んでみてください。

アパート経営の自己資金やかかる費用について
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空室リスクが少ない

アパート経営の収入は家賃なので、空室があれば収入はありません。とても単純な構図ですが、この空室を埋められるどうかによって成功と失敗に分けられてしまいます。新築アパートに空室リスクが低いのは、新築であるがゆえにいくつもの優位ポイントが挙げられているからでしょう。

せっかく一人暮らしを楽しむなら、古くて暗い中古アパートよりは、新しくてキレイな新築アパートに心が動かされるものです。もちろん個人差はありますが、女性や新婚さんなら特に新生活に新築アパートを選ぶのは珍しいことではありません。このように新築アパートは入居率が高く、集客で苦労するケースが少ないため、運営後に売却しやすいのも特徴です。

アパート経営の空室リスクについて
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維持・管理コストが低い

入居者にとって暮らしやすいアパートを維持するためには、過ごしやすい環境が整っているかどうか定期的に巡回しなければなりません。共用スペースが汚れていないか。防犯設備に問題はないか。管理を委託している会社へそれらを依頼して、維持費として管理費用を支払うことで運営します。

中古アパートは建物や設備の劣化によって、大がかりな費用が発生する可能性もありますが、新築アパートではまずありえません。管理コストの低さから考えても、新築アパートへの投資がおススメです。また、中古アパートの修繕費についてはカラクリがあります。あまり表に出てくることはない、中古に潜むコストデメリットも含めて説明しているので参考にしてみてください。

アパート経営の維持費・管理費について
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節税対策としても活用できる

新築アパートへ投資することで、節税効果を得られます。新築は中古物件よりも資産価値や減価償却が高いため、税金の面で有利になるのです。不動産投資を始める人の多くはこの節税効果を狙ったもので、相続税や年金対策にも活用されています。

当然中古アパートを購入するほうが建物費用は安くて済みますが、課税対象としては効果ありません。新築は木造アパートで22年の法定耐用年数があるため(※)、購入した価格÷22年(※)=毎年の減価償却費として載せることができます。

※参照:https://www.rehouse.co.jp/minnano_rehouse/article/7064/#:~:text=後ほどくわしく説明します,が定められています。

この減価償却費を収入から引けるので、新築アパートのほうが節税できると言われているのです。アパート経営の具体的な節税法。どうすれば税金が抑えられるのか。新築アパートへ投資する上での長期的な対応についても紹介しています。

アパート経営の節税対策・税金について
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融資がおりやすい、長期融資も受けられる

中古アパートに比べて、融資がおりやすいのが新築アパートのメリット。日本の銀行は、中古物件に対する評価が厳しい傾向にあるからです。「中古アパートには融資しない」という方針の銀行もあります。一方、新築アパートはまっさらな状態。入居者による滞納などのトラブルもまだ発生していないため、銀行も評価しやすいのです。

さらに、長期融資を受けられるのも新築アパートならではのメリット。中古アパートの場合は、「法定耐用年数(木造22年 ※1)-経過年数=融資年数」となります。新築アパートの場合は経過年数がゼロなので、法定耐用年数分丸々、融資を受けられることになるのです。

銀行によっては法定耐用年数を超えるさらに長期間の融資(30年、35年※2)を設定してくれるところも。そのため、余裕を持った返済計画を立てることができます。

※参照:みんなのリハウス(https://www.rehouse.co.jp/minnano_rehouse/article/7064/#:~:text=後ほどくわしく説明します,が定められています。)
※2 参照:ノムコムpro(https://www.nomu.com/pro/trend/first/20170704_2.html)

中古アパートに比べて仲介手数料がかからない

新築アパート投資では建築会社と建築請負契約を直接結ぶため、仲介手数料がかからないのも特徴です。中古アパートは不動産会社が賃貸として貸し出している場合も多く、オーナーと話を通すまでに仲介が必要。そのため、新築に比べて費用の負担が増えてしまうのです。その点、新築アパートなら仲介手数料が発生しないため、コストパフォーマンスが良いといえるでしょう。新築と中古を費用面で悩んでいるのであれば、新築アパートに投資することをおすすめします。

いくらかかる?新築アパート投資

新築アパートの相場を知るためには、建築費用と土地費用、それぞれがどれだけかかるのか、という2つの概算を知っておくことが大切です。建築費用の坪単価は、首都圏内のどの地域でも、極端に差が出ることはめったにありません。しかし土地に関しては、地域によって坪単価に非常に大きな差が出ます。

新築アパートの建築費用の概算算出法と、おもな土地の坪単価を知り、あなたの新築アパート投資にかかる費用を試算しておきましょう。

新築アパートへの投資はメリットが目立ちますが、変動金利へのリスク・家賃利益率・長期経営になった際のメンテナンス費用・複雑な税額計算など、いくらかのデメリットもあります。デメリットを回避するためには、幅広い知識や情報を身につける必要があるでしょう。

ただ、それを自分だけでどうにかしようと動き回ったとしても、元々備わっていないものを強みにはできません。わからないことや面倒な手続きに時間を費やすのではなく、信頼できる不動産投資会社へ相談したほうが早く進みます。

高リターンを求めているなら、アパート経営のプロである不動産投資会社を味方につけて、投資成功へのプロセスを実感してください。

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新築アパート投資のデメリットをチェック

自己資金が少なくても可能、空室リスクが少ない、維持・管理コストが低い、節税対策としても活用できるなどのメリットがある一方、新築アパートにはデメリットが存在します。

このところ、不動産投資を背景にした事件が起きているため、新築アパートの投資環境は次第に慎重な行動を必要としてきています。ごく最近起こったものだけを挙げてみても、シェアハウス不正取引事件、大手不動産会社による投資用のアパート販売での融資資料改ざん事件などがあり、どちらも世間を大きく騒がせています。

こうしたことからも新築アパート投資のデメリットやリスクなどを考える際には、これらの点も併せて考慮に入れる必要があります。

新しい物件には未知の部分が多く投資に危険が伴う

新築アパート投資のデメリットを考える上では、旧来のものとは異なる新しいタイプの物件が含まれている点を念頭におく必要があります。

例を挙げてみますと、最近の事件で社会問題にもなったシェアハウスがありますが、この物件は歴史が浅く取引件数が少ないだけに正確な情報が掴みにくいという難点があります。それ故に安易に手を出すと危険が伴います。

新しい物件は情報が乏しい

新築アパートも時代に沿っていろいろと新しいタイプの物件が出てきます。新しい物件は過去の取り扱い実績が少ないため情報が乏しい状態です。情報不足のまま取り組むと思わぬトラブルに見舞われることも。最近ではシェアハウス不正取引事件といったケースも見られます。

初期費用が高い

新築アパートは中古アパートと比較すると初期費用が3~4割高くなるのが普通です。したがってローンの借入が多くなり毎月の返済額が大きくなります。これをカバーするためには高い入居率が必要になり、空室率が高ければ返済に困難をきたします。

物件の利回りが低く、稼働までに時間がかかる

最近のデータによる新築アパート物件の平均利回りは6.5%(※)となっており、例えば築30年の中古物件の平均利回り8.5%と比べると2%も低くなっています。新築アパート物件の利回りの低さはデータでもはっきり証明されており、ハンデを補うためには空室率を下げるしかありません。

※参照:楽待(https://www.rakumachi.jp/products/ooyasan/column/tatekae_column/4100)

また、新築アパートは出来合いの規格型アパートを除いて、実際に稼働するまで時間がかかるという難点があります。特に用地を確保してから建築が始まる場合だと最低でも半年はかかります。その後すぐに入居者募集に入っても、実際に稼働するのは用地確保から1年前後を要してしまいます。

マンションに比べて家賃が下落しやすい

アパートは、マンションに比べて家賃が下落しやすいという特徴があります。築10年も経過すると、10%以上(※)は下がってくると見てよいでしょう。家賃の下落をあらかじめ盛り込んだ上で、投資計画を立てるようにしましょう。

※参照:大家の味方(https://www.ooya-mikata.com/fudousan-know-how/newapart1.html)

マンションに比べて立地も劣る

アパート全般に言えることなのですが、マンションに比べると立地面でも劣る物件が多いというデメリットもあります。その分、市街地や駅から遠い不便な場所にある物件は、その分家賃も低くなってしまいます。新築マンションに投資をする際は、少しでも立地条件が良い物件に投資するようにしましょう。

さらに、老朽化もマンションと比較して早いため、家賃の下落スピードが速いことにも注意が必要です。

新築アパート投資ではリスクに対する備えが必要

どの投資にも通じることですが、新築アパート投資においてもリスクヘッジするための備えが必要になります。

不動産投資詐欺、家賃滞納、入居者減少、自然災害といった諸トラブルに対応できるようにしておきましょう。

不動産投資詐欺リスク

新築物件は情報が乏しく、事業がうまくいかないこともあります。また情報が少ないことに付け入られて詐欺の被害に遭うこともあります。最近大きな話題になった、多くのサラリーマンオーナーが被害を被ったシェアハウス不正取引事件にこれがよく表われています。

家賃滞納リスク

入居者の収入事情は一定とは限りません。転職、勤務先の倒産などにより収入が減少、消失して家賃を払えなくなる場合も考えられますので、そうなると家賃滞納や不払いが発生して収入源を余儀ない状態になってしまいます。

入居者減少リスク

アパート経営で経営者が最も被害を被りやすいのがこのリスクです。アパート経営は入居者の賃料で成り立つビジネスである以上、入居者減少で賃料が減れば経営が傾きかねません。

自然災害リスク

このところ地震、水害などの自然災害が増えていますよね。これによる建物の倒壊、消失リスクを考えないわけにはいきません。傷害保険への加入や耐震性や防火性の高い物件の選択が必要になります。

入居者の自殺リスク

残念ながら入居者がアパートの部屋で自殺してしまい、事故物件になってしまうケースもあります。一度事故物件になると、その部屋だけでなくマンション全体の価値もかなり下落してしまうもの。こればかりは防ぎようがありませんが、想定しておくべきリスクです。

金融庁の融資引き締めリスク

前述の通り、新築アパートは融資を受けやすいメリットがあります。しかし、金融庁がアパート投資ローンの融資引き締めを行うと、投資環境が悪くなるおそれも。とくに高価格帯のアパートの場合、限られた人しか融資を受けられないため、融資引き締めの際に売却できなくなるかもしれません。立地が良く入居率が高いと評価されたアパートなら融資がおりやすいので、なるべくそのような物件に投資しましょう。

瑕疵のリスク

新築アパートだからといって、何も問題がないとは限りません。建設会社に無理なコスト削減を依頼した結果、欠陥住宅が完成してしまうおそれもあります。残念ながら、こういった瑕疵(トラブル)のある新築アパートは少なくないそうです。新築アパートに投資をする際は、信頼できる会社かどうか入念にチェックしましょう。

建設会社の倒産リスク

中には、アパートを建てている最中に建設会社が倒産してしまうトラブルもあります。その結果、アパートは完成しないまま。前述の通り、建設会社の経営状態や信用度についても必ず下調べしましょう。

竣工(建物の完成)が遅れるリスク

天候や自然災害などの影響で、竣工(建物の完成)が予定よりも遅れることも念頭に置いておくべきでしょう。新築アパートの建築には、施工開始から3ヶ月以上はかかります。 入居者が多いシーズン(3月など)に合わせて新築アパートを完成させることが多いですが、もし時期がズレると入居率にも当然影響が及びます。もし工事が遅れて季節外れに完成してしまった場合、家賃を下げるなどの対応をしないと空室が埋まらないおそれがあります。

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新築アパート投資をこれから始める人が読んでおきたい記事

新築アパート投資をこれから始める人が読んでおきたい情報を紹介します。

新築アパート投資をする上で知っておきたい金利について

新築アパート投資には金利の知識が欠かせません。なぜなら、新築アパート投資の収益性は運用利回りに左右されるからです。特に覚えておきたいのは、収入から経費を引かない表面利回りと、収入から経費を差し引く実質利回りの2種類があることです。

新築アパート投資をする上で知っておきたい税金について

新築アパート投資では税金も大きく関わってきます。大きく分けると、物件の「保有にかかる税金」と「取得にかかる税金」があり、その中に所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税があります。

新築アパート投資をする上で知っておきたい
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新築アパート投資をする上で知っておきたい節税について

新築アパート投資には収益だけでなく節税効果もあります。具体的には物件取得価額を減価償却費として計上することができたり、給与所得者は新築アパート投資費用を必要経費にすることで、所得税や住民税を減額することができます。

新築アパート投資をする上で知っておきたい
節税について詳しくチェックする

新築アパート投資をする上で知っておきたい不動産取得税について

不動産取得税の課税対象となるのは、全ての建物、全ての地目。自分の土地に新築アパートを建てた場合も、一回限りですが課税されます。新築の場合は、住戸の面積(アパート全体ではなく部屋の面積)によって軽減特例が設けられています。

新築アパート投資をする上で知っておきたい
不動産取得税について詳しくチェックする

新築アパート投資をする上で知っておきたい減価償却について

新築アパートなど購入金額の大きなものを1年で経費にしても1年赤字になるだけですから、節税効果は低くなります。対して法定耐用年数に従って、木造22年、軽量鉄骨造27年、重量鉄骨造34年(※)に分割して経費にすることで節税効果が高まります。

※参照:SUUMO(https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/other/tekkotsu_taiyounensuu/)

新築アパート投資をする上で知っておきた
い減価償却について詳しくチェックする

新築アパート投資をする上で知っておきたい年間経費について

経費を理解しておくことは、賢いアパート経営に必要不可欠です。経費にできるのは、初年度のみに必要なものと、毎年必要なものがあり、税金、司法書士費用、減価償却費、保険料、不動産業者に支払う手数料、建物を維持管理していく費用などが年間経費になります。

新築アパート投資をする上で知っておきたい
年間経費について詳しくチェックする

新築アパート投資で融資が有利になる?

完成したばかりで法定耐用年数がまるごと残っている新築アパート投資では、金融機関から融資を受ける際に審査へ通りやすいとされています。新築アパートで融資が有利になる根拠について詳しく把握しておきましょう。

新築アパート投資で融資が有利になる理由について
詳しくチェックする

新築アパート投資の物件選び

新築アパート投資においては空室リスクが低く、十分な家賃収入を目指せる物件を選ぶことが重要です。そのため、どのように物件選びを進めていけば良いのか、新築アパート投資に合わせたポイントを把握しておきましょう。

新築アパート投資の物件選びについて
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アパート投資と確定申告

アパート投資を始めた人は必ず毎年の収入や経費を計算し、所得額の確定申告を行わなければなりません。確定申告は適正に行うことで税制上のメリットがある一方、手続きを行わなければ脱税などに問われる恐れもあります。

アパート投資と確定申告について
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アパート投資におけるキャッシュフローとは?

キャッシュフローとは一般的に「お金の流れ」を意味する用語であり、アパート投資のような不動産投資においては、家賃収入からランニングコストを差し引く計算やその差額についてキャッシュフローとすることもあります。

アパート投資におけるキャッシュフローについて
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※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)