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成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

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いくらかかる?新築アパート投資

新築アパート投資のためには、まず新築アパートを建てる必要があります。その際の相場はどのくらいになるのか、建築費用だけでなく土地の価格も見ていきましょう。

新築アパートの建築費用

アパート

新築アパートの建築費用は、そのアパートが木造か、軽量鉄骨造かによって異なってきます。一般的な8~10戸程度の、2階建てのアパートの坪単価は、木造なら50万円~60万円、軽量鉄骨なら60~80万円が相場となります。

たとえば、1Kが10戸で延床面積250㎡のアパートと、1LDK10戸で400㎡のアパートを建てた場合の、各アパートの建築費用の概算は以下の通りになります。

※木造の坪単価55万円、軽量鉄骨造の坪単価70万円で計算

こうして見ると、1Kなどの狭い間取りのアパートでも、やはり建築費用はかなりの金額がかかってくることが分かりますね。アパートの構造としては木造よりも軽量鉄骨造のほうが人気がありますので、その軽量鉄骨造で建てる場合は、少なくとも5,000万円程度は見積もっておく必要があると言えるでしょう。

また、職人不足や建材の値上がりなどによって建築費用の坪単価は年々ゆるやかに上昇する傾向があるため、将来的にはこれよりもさらに高額になることが予想されます。

エレベーターをつけると建築費用がハネ上がる

さて、先ほど新築アパートの建築費用の概算を紹介しましたが、この概算はあくまで「エレベーターをつけない場合」のものです。2階建て程度のアパートにエレベーターをつけることはめったにありませんが、3階建てのアパートともなると、エレベーターを設置するケースも少なくありません。

しかし、エレベーターは3人乗り程度の小さなものでも、本体価格と工事費を合わせると、1,000万円を大幅に上回る費用がかかることがほとんどです。「低層のアパートながらエレベーターあり」というのはアピールポイントにはなりますが、そのアピールのためには相当の出費がともなうことも理解しておきましょう。

土地の価格は地域差が大きい

新築アパートを建てるために必要なのは、建物だけではありません。その建物を建てるための土地も必要です。建築費用の坪単価はそれほど大きな地域差は出にくいのですが、土地の坪単価は地域によって非常に大きな差が出ます。

たとえば、東京都内で見てみると、もっとも坪単価が高い千代田区は平均775.4 万円/坪となっており、それに続くのは港区の550 万円/坪、中央区の511.5 万円/坪となっています。

しかし、そうした都心部ではなくベッドタウンのエリアになると、72.9 万円/坪の多摩市、72.2 万円/坪の立川市、53.1 万円/坪の八王子市など、手ごろな坪単価となっているところもどんどん出てきます。

さらに少し範囲を広めて見てみると、神奈川県横浜市は97.1~127.7万円/坪、鎌倉市は63.6万円/坪、千葉県船橋市は42.5万円/坪、埼玉県川口市は77.9万円/坪という相場になっています。

アパートを建てるために必要となる土地の面積としては「一般的な8~10戸程度の2階建てアパートの場合、どれだけ狭くとも、50坪以上は考えておく必要がある」と考えておきましょう。もちろん、各住戸の広さや駐車場の有無などによって、必要な広さは変わってきます。

各住戸の広さがそれなりにあり、さらに駐車場のスペースをしっかりと確保した場合は土地面積が100坪を超えることもあるでしょう。ですから都心部においては、土地だけで億超えをしてしまう可能性も十分にある、ということですね。

土地代を少しでも節約するには「駅から徒歩圏内のアパートは駐車場なしの物件にする」「逆に、駅からのアクセスが少々不利な安い土地を選ぶ代わりに、駐車場をつける」といった工夫法がありますよ。

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