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成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

新築アパート投資ガイド » 初心者におすすめ!新築アパート投資のメリットとは » 節税対策としても活用できる

節税対策としても活用できる

こちらのページでは、アパート経営がどのように節税につながるのをご紹介しています。

アパート経営で節税対策

税金を減らすことができる

税金

会社から受け取る給与には、所得税や住民税が課税されます。

しかし、アパート経営を行っていれば必要経費を計上することができるため、所得税や住民税を節税することに繋がります。

その仕組みについて詳しく見ていきましょう。

不動産所得が減らせる

アパート経営では不動産所得(家賃収入)が発生するため、その分は給与所得とは別の収入としてみなされます。確定申告では給与所得と不動産所得、アパート経営における必要経費の証明書類を提出する必要があります。そこから算出される収入の金額を元に支払う税金が決まります。

つまり、不動産所得を減らすことで収める所得税を減らすことが可能になります。そのためには必要経費を漏れなく計上し申告することが重要です。

アパート経営で必要経費として計上できる項目は以下となります。

所得税の金額により住民税が算出されるため、所得税が減れば住民税も自動的に少なくなります。

減価償却費が高くなる

新築アパートは中古アパートに比べて建物の資産価値が高く、減価償却費も高くなります。減価償却費は、購入当初の資産価値と配分する年数(法定耐用年数)から算出されるものです。新築では建築費が資産価値にあたり法律で決められている法定耐用年数は、木造アパートの場合で22年です。

つまり、新築アパートの資産価値を仮に6,000万円として22年で割ると、購入時から毎年約272万円を費用として計上することができる計算になります。一方、中古アパートの場合は新築物件と比べて減価償却できる期間が短く、その金額も低くなります。

減価償却費は見えない費用だから手元にお金が残る

減価償却費は帳簿上において収支を赤字にしてくれるものですが、「赤字」といっても実際に支出があるのではなく、減価償却費分は手元に残ることになるので、建物価格はなるべく高い方が有利。減価償却費が高くなると、収入から差し引いた利益も抑えることができるので、結果として課税対象額も抑えることができ、節税対策につながります。

修繕費の積み立てで所得を減らす

アパート経営において必要になる修繕費には、「大規模修繕費」「修繕予防費」「小規模修繕費」の三つがあります。

小規模修繕費は日常的な清掃などの少額な費用です。また、修繕予防費を惜しまないことで、結果的に大規模修繕費を抑えることが可能です。

大規模修繕費には修繕積立金として毎期積み立てたものを充てることになりますが、必要経費として計上することができるため、帳簿上の所得を減らすことにも繋がります。

ただし、修繕費というのは、あくまでも原状回復のための費用となります。アパートの資産価値を高める「資本的支出」は修繕費と混同しがちですが、必要経費として計上できないので注意が必要です。

相続税や年金対策にもなる!

また、土地や家屋を買うことで相続財産の評価額を下げられるため、アパート経営は節税対策としても人気があります。

相続資産の圧縮を行う方法としては、「課税対象額」「相続資産」を減らすこと、また「非課税、控除額」を増やすことが挙げられます。

アパート経営が相続税や年金対策になる仕組みを見ていきましょう。

借入によって総資産額が減る

空き地を持っている場合、そのままにしておくと評価額は路線価または固定資産税評価額になりますが、空き地にアパートやマンションを建てることで「貸家貸付地」となり、評価額を下げることが可能です。

その他にも、アパートやマンションを建てる際にローンを組むことでローンが相続財産から差し引かれることになり、相続財産の総額を減らすことができます

例えば、5000万円で建てた不動産に対しては、時価の50%程度の評価額となります。木造および計量鉄骨造では50%、重量鉄骨造では55%、RC造では60%の割合で算出されます。

よって、木造アパートの場合、借入の5000万円から総資産額を引いた2500万円が相続財産となります。

相続資産が圧縮できる

また、修繕積立の預金がある場合、帳簿上負債とみなされることがあります。

修繕積立金を必要経費として計上できるのは実際に修繕が行われたときですが、修繕積立金が管理組合への支払い義務を負っているなど一定の条件があれば支払い時に計上することが可能です。相続税の課税対象となるのは、相続財産額から負債が差し引かれた分となるため、相続資産の圧縮に繋がります。

私的年金が確保できる

加えて、アパートを経営することは年金にも影響。日本の公的年金の受給額は減少傾向にあるうえ、受給年齢が引き上げられて、年金に対する不安は高まっています。

そのような中、不動産投資を始める方が増えているのは、不動産の賃料収入で長期的な資産形成で私的年金の確保をしておこうという考えがうまれているからです。私的年金の確保ができれば、余裕のあるセカンドライフも望むことができるでしょう。

公的年金の支給額は月額20万円程度です。しかし、老後夫婦でゆとりある生活を行うためには最低でも35万円程度必要と考えられます。

アパート経営による家賃収入でこの不足分を補うことが可能です。私的年金とはいっても、一定の年齢に達するまで収入を得られないわけではなく、入居者さえいれば手元にお金が残っていくという大きなメリットがあります。また、タイミングに応じて売却することで一度に多額の収入を得ることも可能です。

>新築アパート投資が初心者におすすめなメリットとは?

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