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【火災&震災】アパート経営における災害リスクとは?
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新築アパート投資ガイド » アパート経営のリスクと注意点 » 災害リスク

災害リスク

アパートという建物の特性上、アパート経営にはさまざまな自然災害に見舞われるリスクがあります。こちらのページでは「災害」という不測の事態がもたらすリスクについてご紹介しているので、参考にしてみてください。

災害による失敗例

まずは、災害への備えが不足していて失敗例を見ていきます。

などが考えられます。

また、自分が経営するアパートが被害にあった場合だけではなく、建物の屋根が飛んだり、落雪などによって近隣に損害を与える可能性もあります。

例えばアパートの自転車置き場の屋根が傷んでいることに気付いていたのですが、特に住民から不満の声もなくそのままにしていたところ、台風で屋根が飛んで近隣の車を破損させてしまい損害賠償を請求されてしまった、というようなケースです。

災害リスクを軽減するポイント

災害はオーナーの努力で防ぐことはできません。ですが避けられないからとって、何も対策をしないままでは大きな損失が出てしまう危険があるのも、災害リスクの恐ろしいところです。しっかり対応策を練って、いざというときに備えましょう。

対策1.保険に加入する

一番大切なのは、保険をかけることでしょう。オーナーと入居者の両方が火災保険に入ってリスクに備えてください。

入居者が火災保険に入っていなかったというケースでは、入居者の契約更新時に火災保険の更新が行われないことが多いようです。しっかり確認するようにしてください。

オーナーが加入するのは、火災保険の「建物」を補償する保険になります。「施設賠償責任」特約を付ければ、入居者や近隣の人に損害を与えてしまった場合も保証され、「家賃補償」特約を付ければ、再建や補修時に途絶えた家賃を補償してもらえます。

また火災保険の金額を「新価(再調達価格)」で契約すれば、建物の時価ではなく立替費用がまるごとまかなえるので、新たな資金調達を行わなくてもアパート経営を続けることが可能になります。

対策2.物件や設備の点検を怠らない

物件の設備不備や不調が原因で起こる火災もあります。そして入居者が怪我をしたり、最悪、死亡に陥ってしまったりした場合、オーナーの責任が問われますので、設備の点検業務は怠らないようにしましょう。

民法第717条、土地の工作物等の占有者及び所有者の責任の条文では

「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。[注1]」

とあります。

地震や火災などの自然災害が原因でも、工作物責任が認められたら、賠償しなくてはいけなくなるかもしれません。入居者から不満が出ていなくても、オーナーは所有者としての責任があります。

[注1] 電子政府の総合窓口e-Gov(イーガブ):民法 http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089_20180401_429AC0000000044&openerCode=1#2602

対策3.1981年以降に作られた物件選び

1981年以降に作られた物件は新耐震基準法により、「震度6強以上の地震で倒れない住宅」として定められています。この基準をもとに震災リスクが軽減できる住宅を選びましょう。

対策4.住宅密集地を避けた物件選び

災害に見舞われた場合、逃げ道を確保するという意味でも歩道や空き地の確保ができる物件選びをおすすめします。また、緊急車両が通れるだけの道幅の確保も必要です。

災害リスクを軽減するなら新築アパートがおすすめ

新築でも中古でも保険加入は絶対ですが、アパートの設備面や耐震性、防火性を考えた場合は中古アパートでは不安が残る点があります。その反面、新築アパートであれば物件や設備面が新しいことからも、災害リスクを軽減することができるでしょう。

>アパート経営のリスクと注意点とは?

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