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成功者に学ぶ不動産投資の秘訣

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家賃保証とサブリース

こちらのページでは、「家賃保証」と「サブリース」の注意点とリスクについてご紹介しています。

不動産サブリースとは

通常、賃貸物件の家主(所有者)は、仲介業者が見つけてきた入居者と賃貸借契約を締結し、その後の家賃等の受領や契約の更新・終了に関しては、別途、管理業者に業務委託することが多いようです。これに対して、家主から物件を賃借した事業者が入居者に転貸するかたちで事実上の仲介・管理業務を行うことがあります。これが不動産サブリースです。

引用元:独立行政法人国民生活センター 【特集】不動産サブリース問題の現状(http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201408_01.pdf)

サブリース制度のメリット・デメリット

「家賃保証」とは、主に賃貸オーナーの家賃収入を保証する制度です。しかし、その保証対象と内容でいくつかの仕組みに分かれます。「サブリース」は家賃保証の中でも、一部の投資会社や不動産会社が提供している制度です。

オーナーはサブリース会社にアパートを一棟丸ごと借り上げてもらい、賃貸管理も任せることができるうえ、サブリース会社から一定の賃料を得ることができます。賃料は家賃ベースで一定の割合で決められることが一般的で、空室がでても賃料が支払われる家賃保証が魅力の制度となっています。

しかし、借上げ家賃以外の収入(礼金・更新料など)が、契約条件によっては保証会社の取り分となるため収益性は落ちてしまうことも。「借り上げ」と聞き、「空室が増えても借り上げてくれるなら安心」「何もしないでいいのなら、利用したほうが楽でいいかも!」と思ってしまうのはちょっと注意が必要です。

そもそもサブリースを行っている会社は、自社が損をしない仕組みをしっかりと作っています。もちろんオーナーにとってのメリットもあるので制度として成り立つのですが、メリット・デメリットをしっかりと確認したうえで制度を利用するか考えましょう。

サブリースのメリット

サブリースのデメリット

サブリースを活用して良かった事例

アパート経営を兼業として自主管理していた方で、新築をローン購入した当初は、特に問題なくマンションを経営していました。しかし、本業が忙しくなるとアパート経営が疎かになり、空室が目立つようになりました。そのうち管理を放置してしまい、月々の返済が不安に感じていた時期があります。

所在地 北海道
築年 1998年
構造 RC造
間取り 1K
総戸数 24戸
入居率 54.1%(13戸/24戸)

1階にはテナントも入っており、条件が悪いというわけではありません。

この方はアパートの管理を何とかしようと思い、サブリース(一括借上げ)を導入しました。サブリースとは、不動産管理会社が入居者の募集業務や契約業務、家賃・共益費・敷金・礼金といった集金業務、物件の管理業務などを請け負う方法です。空室が発生しても家賃をオーナーに支払ってくれるため、アパート経営者にとって魅力的なシステムといえます。賃貸住宅経営のリスクが大幅に軽減されることから、本業で忙しい方にメリットのある手段です。

さらにサブリースの導入により、今回の事例の問題点も発覚しました。それは、駐車場スペースの確保です。地方では駐車場完備が欠かせない条件であり、この物件は幸いにも主要道路に面しています。サブリースで返済の不安が解消されるだけではなく、入居者のニーズもしっかりと検討してくれます。

入居募集にかんしても積極的に行ってくれるため、賃貸物件の認知度が高まり、サブリース契約後のわずか1ヵ月で満室稼働となりました。

サブリースは導入すべき?

サブリースの導入の前に、しっかりと部屋が埋まる物件を所有、または管理体制を検討したうえで投資を始めれば、入居者のニーズに応えられる物件で、かつ空室リスクの少ない資産運用ができるでしょう。

サブリースを活用して失敗した事例

冒頭でも【不動産サブリース問題の現状】を紹介しましたが、サブリースの活用については多くのトラブル事例があります。

特に勧誘時においては、甘い見通しの事業計画を示すばかりで、一定期間経過後の家賃減額等のリスクやメンテナンス費用等のコストについての説明が不足している、ほとんどされていないなどの問題が見受けられます。

引用元:独立行政法人国民生活センター 【特集】不動産サブリース問題の現状(http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201408_01.pdf)

投資家のリスクにおける不安な部分につけこみ、リスク排除を過度に強調してサブリース契約を取り付けようとする会社があります。契約後の物件において、契約条件や入居を促進するための料金変更・賃料減額などが発生した場合に、痛手を被る可能性があるので注意が必要です。

保証金の変更なんて聞いていない?解約時の違約金も発生…

サブリースの契約内容には、入居者が集まらなかった場合や経年による賃料見直しが発生する記載が多くあります。入居者が集まらなければ、管理側は賃料を得るために少しでも家賃の減額を提案するもの。家賃が下がった場合、保証料の金額変更も多々あるため、サブリースの導入を検討している方は、まず契約時の賃料が長期間保証されることはほぼないと考えておいたほうが良いでしょう。

また、すでに契約してしまった人は、解約のための違約金・解約手数料などを支払わなければなりません。一例としては、解約にあたり事前告知が必要で、告知から実際に解約が成立するまでの猶予期間を設けられ、その期間中は保証金が支払われないといったケースもあります

サブリースを利用する?アパート経営なら専門家に相談!

管理業務や空室リスクについては、サブリースを活用する前にパートナーとなる投資会社と相談してみましょう。会社によってリスクの取り方や対応範囲も異なり、管理業務を担う会社も存在します。まずは、自分が求めるゴールや目的を明確にして、どんなパートナーを探しどんな物件で資産運用をするべきか考えてみましょう。

>アパート経営のリスクと注意点とは?

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