新築アパート投資ガイド新築アパート投資ガイド
新築アパート投資・経営ガイド » お役立ち情報満載!不動産投資コラム » アパート経営の管理業務は委託すべきか?

公開日: |最終更新日時:

アパート経営の管理業務は委託すべきか?

このページでは、アパート経営を行うに当たって管理業務を管理会社へ委託すべきかどうか、様々な面から詳しく解説しています。アパート経営を業者委託するメリットや注意点もまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

副業としてアパート経営を行うなら委託すべき?

管理業務には様々な内容がある

アパート経営の管理業務と一口に言っても、物件のメンテナンスや共用スペースの清掃といった、建物に関する管理だけを行えば良いというわけではありません。

アパート経営の管理業務には物件管理はもちろん、入居者への対応や家賃の回収、入居者の募集といった様々な業務があり、例えば副業や副収入を目的としてアパート経営を行いたい人にとってはいささか負担が大きくなります。

また、本人は定期的にしっかりとチェックしているつもりでも、不動産について詳しくなければ建物の老朽化や設備の不具合を見逃してしまうリスクもあるでしょう。

そのため、賃貸経営の知識やノウハウを自分で身につけながら、専門的にアパート経営を行いたいと考えているような人でなければ、基本的に専門の管理会社へ業務委託することが無難です。

アパート経営を業者へ委託するメリット

本業との両立をしやすくなる

アパート経営の管理業務に関してノウハウを有する専門会社へ委託すれば、それだけ負担が軽減されるため自分の時間を確保することができます。そのため、本業に集中しやすくなり、肉体的にも精神的にも余裕を得られることはメリットです。

ただし管理業務の委託には手数料もかかるため、全てを任せきりにするのでなく、管理会社や担当者と連絡を取り合いながらきちんと費用対効果を検討していきましょう。

遠隔地の物件でもアパート経営ができる

離れた場所にある物件を自分だけで管理することは困難です。しかし、信頼できる管理会社や担当者を見つけることができれば、遠隔地にある物件でも安心してアパート経営へチャレンジできるのはメリットです。

空室リスクを管理できる

入居希望者へ物件の価値をアピールするためには、やはり相応の知識やノウハウが求められます。

そのため、アパートのオーナーが自ら宣伝・広告を行うよりも管理会社へ委託した方が、効果的なプロモーションを実行して空室リスクの軽減にもつながります。

アパート経営を専門業者に委託する場合のデメリット

アパートの経営では管理を専門業者へ委託するのが一般的です。ただ、メリットを理解していても、デメリットも把握しないと業者選びに失敗しかねませんし、有効な対策や予防もできない可能性があります。想定外のダメージを受けないためにもチェックしてみてください。

管理委託費の支払いが必要

管理委託費が発生します。管理業務は手間もかかり、ノウハウが必要です。オーナーが管理業務をするのは問題ありません。しかし、管理業務は負担が大きいです。副業としてアパート経営をする場合、本業に悪影響を与えかねません。本来手間のかかる管理業務を仕事として人に依頼するわけですから対価が発生します。

管理委託費は宅地建物取引業法で、上限が決まっていません。業者が任意で金額を決定できますが、一般的な上限はあります。通常、家賃収入の3~8%が管理委託費です。3~8%を支払うことで、トラブル対応、清掃、建物、設備の点検などの負担から解放されるなら委託したほうがいいでしょう。

仲介手数料が発生する

仲介手数料は、入居者の募集や賃貸借契約を締結したときにかかる費用です。アパートさえ建てれば、なにをしなくても入居者が集まってすぐ満室になるわけではありません。入居者の募集を、インターネットサイトやチラで宣伝して周知させる活動が必要です。

仲介手数料は報酬とみなされ、宅地建物取引業法で上限は「国土交通大臣の定めるところによる」と記載されています(※1)。上限は貸主と借主の両者ともに家賃の0.5%。ただし、承諾さえあれば貸主、借主1ヶ月分、家賃の1ヶ月分まで請求するのも認められています。

(※1)参照元:e-GOV法令検索/宅地建物取引業法第46条

募集はオーナーがしてもかまいません。ただし、ノウハウがないと効率的に周知できず、部屋が埋まらないリスクもあります。空室分利益を得られないため、仲介手数料が発生しても仲介を利用したほうがいいでしょう。

アパート経営を委託できる管理会社の選び方

アパート経営を委託できる管理業者も千差万別で、どこに依頼しても同じわけでもありません。委託費だけで選ぶと、十分なサービスを受けられないリスクもあります。管理業者の選び方のポイントをご紹介します。

管理と仲介もバランスよく実施し実績も豊富

アパートの管理と仲介業務、どちらも行っている業者が理想です。管理業者の中には、管理だけ、仲介だけとどちらかメインで行っているところもあります。「専門業者のほうがいいのでは?」と思いがちですが、リスクもあります。

メイン業務は得意でも、一方は不得意という可能性があるからです。たとえば管理業務は得意だが、仲介業務は不得意だと空室が目立つ結果になります。逆に仲介は得意で管理業務が不得意なら住人から不満が生じるでしょう。そのため、アパートの管理と仲介両方行い実績がある業者を選んだほうが経営も安定するため無難です。

入居率が安定して高い

入居率をチェックしてみてください。高い入居率を維持している管理会社なら信頼度は高いです。入居率95%を維持できているなら、空室が目立つ結果を避けられる可能性が高くなります。また、入居率の高さには理由があるものです。

業務内容や緊急時の対応がスピーディーなら入居率も高くなります。エリア情報を熟知しているなら、募集の宣伝も効率的、効果的に行なえます。管理物件の戸数が多ければ、その分、ノウハウの蓄積があるといえるでしょう。管理費が適正で高すぎなければ、家賃にも反映されるため入居希望者は増えます。

新築アパート投資ができる
不動産投資会社の
特徴・評判をチェックしてみる

   
「高利回り」「高稼働」
「長期ローン対応」
すべての条件を満たした
おすすめ不動産会社2社

人気エリアで
高利回りを実現

リバイブル
利回り目安
約6.59
公開物件数
67棟
(自社開発)

デザイン性と設備で
付加価値の追求

ブルーアセット
パートナーズ
利回り目安
約68
公開物件数
205棟
(自社開発・仲介)

リノベーションで
適切な空室対策

モダンアパートメント
利回り目安
約6~8
公開物件数
68棟
(自社開発・仲介)

※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)