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新築アパート投資を始めるのにおすすめのエリアは?

部屋探しをする際、ほとんどの人が最初に「どこに住むか」つまり立地を考えるはずです。

どんなに魅力的な物件であっても、「通勤や通学に不便」「近くにスーパーやコンビニといった商業施設がない」といった物件だと、日々の生活をイメージした際に大きく評価が下がりますし、逆に立地と家賃さえ条件と合致していれば、物件はある程度妥協するということも十分あり得ます。

そのため、投資用不動産を購入する側にとっても、エリア選びははずすことのできない重要なポイントとなるのです。

こちらのページでは、これから新築アパート投資をはじめる上で知っておきたい、おすすめのエリアについて解説していきます。

アパート投資をする際のエリアの選び方

いまさら言うまでもありませんが、最も人口が多く、賃貸需要が高いのは東京を中心とした首都圏エリアです。

とはいえ、地方都市にも多くの賃貸需要がありますので、「首都圏でなければならない」ということは全くありません。

首都圏であれ地方であれ、大事なのは「賃貸物件の需要と供給のバランスが良い立地」もしくは「今後需要が見込める立地」を選ぶということになります。

バランスとは、すでに多くの賃貸物件が乱立していて供給過多になっていないかということです。

どんなにそのエリアに賃貸需要があったとしても、供給過多が起こると入居者の争奪戦に発展し、やがて家賃相場の低下を招きます。その結果、選ばれなければ空室率上昇、選ばれても家賃収入の減少=キャッシュフローの減少へと繋がってしまいます。

地方都市で物件を探す際の注意点

地元密着型の大きな企業や大企業の支社、あるいは大学などが近くにあれば、社宅や寮として長期的な需要が見込めます。ただし、大学は少子高齢化などの影響で縮小・移転するケースもありますので、注意が必要です。

また、駅近であれば近隣の再開発情報も今後の需要に大きく影響しますし、駅から遠い物件であれば駐車スペースの確保も考慮しなければなりません。

初めてアパート投資をするなら大都市圏がおすすめ

不動産投資における最大の問題が「空室リスク」です。不動産物件情報サイトなどで掲載されている物件の「利回り」は基本的に入居率100%を想定して計算しており、空室が続けば当然利回りも低くなっていきます。

空室リスクを回避する一番の近道は、「現在多くの人が住んでいるエリア」もしくは「今後さらに人が増えると予想されるエリア」で物件を探すこと。これらの条件を満たすエリアといえば、首都圏・大阪・名古屋・福岡・仙台といった大都市圏です。

そこで、特に初めてアパート投資をする方は、まずは空室リスクが比較的小さい大都市圏で物件を探すことをおすすめします。

特におすすめのエリアは?

人口増加が続く1都3県(東京圏)

大都市圏の中でも特におすすめなのは、やはり「首都圏」といわれる1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)です。

日本は現在、少子高齢化や出生率低下などで、人口は着実に減ってきています。とはいえ、地方の過疎化が進む一方で、都心では引き続き多くの企業がオフィスを構え、商業施設も次々建設されており、就職・進学のために首都圏に引っ越してくる方は引きも切らず、単身世帯や夫婦世帯は増加傾向にあります。

特に単身世帯用物件の需要は現在も伸び続けており、安定的なアパート経営が期待できます。

より具体的にいえば、都市別人口密度世界第一位の東京(特に23区)(※)、市町村としては日本で最多の人口を抱え、多くの企業がオフィスを構える横浜、東京に隣接し、東京駅や品川駅などへのアクセスが良いことから人口が急増している川崎などがおすすめのエリアといえるでしょう。

※参照:Think Leopalace(http://think.leopalace21.co.jp/article/20200227e.html)

首都圏に次ぐ大都市圏、大阪・京都・神戸

首都圏に次ぐ大都市といえば、もちろん大阪府が挙げられます。

「都道府県別人口ランキング」で東京都・神奈川県に次ぐ第3位、「都道府県別株式会社数と上場企業ランキング」で東京都に次ぐ第2位。さらにLCCの積極的な誘致によって名実ともに「空の玄関口」となった関西空港を抱えるなど、今後も継続的な発展が期待でき、賃貸需要も急増しているエリアです。

また、大阪とともに関西の大都市圏を形成している京都と神戸も注目の投資エリアといえます。特に京都は、大都市の大学・短期大学の数とそれらの学生数が、ともに全国2位(※)。さらに世界中の観光客が訪れる人気都市であり、今後もインバウンド需要は上昇し続けることが予想されます。

※参照:都道府県別統計とランキングで見る県民性(https://todo-ran.com/t/kiji/15087)

大都市圏以外の狙い目地方都市、名古屋・福岡・仙台

首都圏と関西の大都市圏以外で多くの賃貸需要が見込めるのが、名古屋市・福岡市・仙台市などです。

名古屋市を県庁とする愛知県はトヨタ自動車など大企業の工場が多く、その従業員数は都道府県第1位(※1)。また、名古屋市は前出した大都市の大学・短期大学の数でも全国3位(※2)となっており、労働者や若者が比較的多いことから、継続的な賃貸需要が見込めるエリアです。

※1 参照:年収ランキング(https://www.ts-hikaku.com/clist/a23/v1s22t0p.html)

※2 参照:都道府県別統計とランキングで見る県民性(https://todo-ran.com/t/kiji/15087)

福岡市は九州最大の都市であり、2018年度の人口増加数前年比1万人増は全国最多(※)。さらに「アジアの玄関口」ともいわれ、ソウル・上海・台北といったアジアの主要都市からのアクセスの良さも注目のポイントです。

※参照:西日本新聞(https://www.nishinippon.co.jp/item/n/526103/)

東北最大の都市・仙台市は、東北大学を中心に多くの教育機関があり、人口1,000人あたりの学生数でも政令指定都市で第3位(※)。若者が集まる街として、アパート投資に適したエリアといえます。

※参照:SHINOKEN WAYS(https://www.apartkeiei.com/articles/-/66)

まずは自分に合ったエリアで物件を探す

これからアパート経営をするという方であれば、人口が多い大都市圏を選ぶことはもちろん、土地勘のある街など、自分に合ったエリアを選定することが大切。周辺事情を知らずに物件の価格や利回りだけで選ぶのは危険です。

投資を行うエリア情報を収集するのはもちろんのこと、不動産投資会社のアドバイスも参考にし、より安定してアパート経営ができるエリアを選ぶことで、後の収益に繋げられるでしょう。

新築アパート投資
を扱う不動産会社
3選
ブルーアセット
パートナーズ
利回り目安
約68
公開物件数
205棟
(自社開発・仲介)
リバイブル
利回り目安
約6.59
公開物件数
           
66棟
(自社開発)
モダンアパートメント
利回り目安
約6~8
公開物件数
68棟
(自社開発・仲介)

※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)

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