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新築アパート投資で選ぶべき・建てるべき建物は?

首都圏を中心に現在も賃貸需要は伸び続けていますが、だからといってどんな物件でも収益を上げられるというわけではなく、入居者が求める条件に合致する物件でなければ選ばれることはありません。

そこで、これからアパート投資をはじめる方に向けて、どんな物件を建てるべきなのかをまとめています。

長期的な収益を見込むなら「新築・一棟アパート」がおすすめ

単純に初期投資額だけで考えた場合、中古物件を購入する方が費用も時間も安く済みます。ですが、長期的に安定した収益をあげるアパート投資において最も重要なのは、「早期に入居が決まる」「空室になりにくい」という2点です。

上記を満たすには、ターゲット層が求めるデザインや間取り、設備が整った物件でなければなりません。すでに存在する中古物件の場合、今のニーズに合っていないことで入居者から選ばれにくいことや、老朽化による維持費・修繕費がどのくらいかかるか明確でないといったデメリットが考えられます。

一方、新たにアパートを建築する場合、デザインや間取りや設備を最新のもの・よりニーズが高いものにすることができます。早期に入居が決まりやすく、且つ継続的な入居が見込めるので、結果的に利回りは高くなるのです。

また、新築なので中古物件に必要な修繕も行わずに済みます。物件の経年劣化への修繕や、建物の耐震性を現在の基準に合わせるための修繕にかかる費用も必要ありません。築10年以内の瑕疵については、業者側が無償で対応してくれる場合があります。

さらに、一棟アパートは戸建てや区分マンションに比べて一度に得られる資産が大きく、戸数が多いのがメリット。ある程度の入居率を維持できれば、多少空室があっても家賃収入による利益がマイナスになるリスクを避けられます。鉄筋コンクリート造のマンションよりも建設費が割安というのもメリットといえます。

以上のことから、不動産投資初心者の方ほど、失敗しにくく安定して収入を得られやすい「新築・一棟アパート」を選ぶことをおすすめします。

物件の価値を決める要素とは

新たに一棟アパートを建てるのであれば、前述したように「早期に入居が決まる」「空室になりにくい」という2点を十分に考慮した物件をつくることができます。

その上で、長期的な目線で収益をあげるために意識すべきポイントをご紹介します。

物件の利便性を上げる

一口に「利便性」といっても、求めるものは入居者の属性によって変わってきますが、大きく分けると以下の3点になります。

  • 【最寄駅からの距離】
  • 入居者が住む部屋を選ぶポイントはいくつかありますが、最初の選択肢は立地といっても過言ではありません。

    特に会社員や学生であれば、毎日の通勤・通学にかかる時間を考慮してエリアを限定し、さらに駅からの距離で複数の物件を選別していきます。

    そこで、まずは交通の便の良い場所を選びましょう。具体的には、最寄駅から徒歩10分圏内(800m〜1km)が理想的、駅から2km圏内であれば自転車の利用者もターゲットとなります。さらにターミナル駅に近い路線であると、利便性はより高くなります。

  • 【周辺の生活環境】
  • 基本的に入居者は物件のエリア付近で生活しますので、近所にコンビニやスーパー、飲食店があるかどうかがポイント。さらに郵便局・銀行・市役所などが近くにあればなお良いですが、これらは一人暮らしの方は徒歩圏内になくても重要視されないかもしれません。

    一方で、ファミリー層をターゲットとするのであれば、徒歩圏内に小学校や中学校、公園や病院といった公共施設がなければ利便性が高いとは判断されず、逆にスーパーなどには車で行くということも考えられ、その場合は駐車場の有無が重要視されます。

    ほかにも、災害危険エリアに指定されているかといった点も、賃貸需要に影響します。また、上下水道が通っているかを気にする方も多く、新築物件であれば心配は不要ですが、汲み取り式のトイレは賃貸物件としては人気がありません。

  • 【人気の設備】
  • 設備はあればあるほど利便性が向上しますが、過剰すぎると設置に費用がかかっていしまい、家賃に影響してしまいます。そのため、ターゲット層が求める設備を選ぶ必要があります。

    必須の設備といえば「TVモニター付きインターホン」「独立洗面台」「洗浄機能付き便座」など、近年人気が高まっている設備としては「インターネット無料」「オートロック」「ホームセキュリティ」「浴室換気乾燥機」などが挙げられます。

    さらに、単身者に人気なのが「ウォークインクローゼット」「宅配ボックス」、ファミリー層に人気なのが「追いだき機能」「システムキッチン」となっています。

長く資産価値を保てる物件にする

不動産投資を行なう際には、銀行からのアパートローンや、ノンバンクからの不動産担保ローンを受けるのが一般的ですが、金融機関はその資産価値に準じた金額を融資することになりますので、長く資産価値が保てる物件であることも重要になってきます。

資産価値が落ちにくい条件には、「地価が高いエリア」「物件価格に占める土地の値段が大きい物件」「管理が行き届いていて賃料が下落しない」などが考えられます。

そこで、「常に賃貸需要がある都市部・駅近物件を選ぶ」「立地とターゲット層にあった物件を建てる」「日々の管理・メンテナンスを徹底する」といったことを意識し、安定したアパート経営を目指してください。

アパート投資初心者であれば信頼できる管理会社を利用すべき

ターゲット層に選ばれる新築アパートを利便性の良い立地に建てることができれば、入居者は比較的集まりやすいといえるでしょう。

しかしながら、アパート経営は建ててからの安定収入なくして成功とはなりません。入居者の募集やクレーム対応、建物の管理などは素人にはなかなか難しく、下手をすると入居者を得られてもすぐに退去してしまうといったこともあり得ます。

アパート投資初心者で、かつ物件の管理を行うことに不安があるならば、管理会社に業務を委託することも一つの手段といえます。

信頼できる管理会社を選ぶポイントには「平均入居率が高い」「入居者を集めるノウハウがある」「きめ細やかな対応ができる」などが挙げられます。

管理会社の利用には手数料がかかりますが、安定経営に繋がることはもちろん、アパートオーナーの負担が減るといったメリットも多く、強い味方となってくれるはずです。

新築アパート投資
を扱う不動産会社
3選
ブルーアセット
パートナーズ
利回り目安
68
公開物件数
205棟
(自社開発・仲介)
リバイブル
利回り目安
6.59
公開物件数
62棟
(自社開発)
モダンアパートメント
利回り目安
6~8
公開物件数
68棟
(自社開発・仲介)

※一棟アパートの開発実績があり、利回りを公式HPで公表しており、HP上で50件以上物件を公表している不動産投資会社を厳選しています。
※2020年9月時点の情報。公式HPの情報をもとに掲載しています。
※参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/
※参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
※参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/result/)

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