アパートvs戸建て

こちらのページではアパートと戸建ての投資を比較しているので、ぜひチェックしてみてください。

アパートと戸建て、投資するならどっち？

アパートと戸建て、どちらに投資するべきか迷っている人は多いはずです。アパート投資と戸建て投資は、何が違うのでしょうか。

アパート投資・戸建て投資の種類

• アパート投資：アパートを丸ごと所有する1棟投資

土地とアパートをまるまる一棟分買い上げて、賃貸収入で収益を上げる投資方法です。部屋が複数あるため、1室が空いても他の部屋からの家賃収入があるので、収支はプラスに傾きやすいといわれています。

戸数によって初期費用や利益率など変動はあるものの、アパートだからこその低資金や自由度の高さなど様々なメリットがあり、比較的どんな投資家にも取り組みやすい不動産投資です。

ただし、木造アパートは管理をきちんとしないと劣化が早まるリスクもあります。そのため、管理会社の見極めが大切な投資方法といえるでしょう。

• 戸建て投資：一戸建て住宅を購入して賃貸で経営する投資

一戸建て住宅のみを投資対象としています。アパートやマンションと違って共有部分がないため管理しやすく、リノベーションの幅が広いというメリットがあります。

また中古物件の場合、初期費用が意外と安いのも魅力。新築戸建ては高額すぎるということで、多くの場合中古戸建てを購入して家賃収入を得ることが多いようです。地域にもよりますが、300～500万円程度から投資できる物件もたくさんあります。庭付きマイホームがほしい家族からの需要も、安定的です。

アパートと戸建ての構造

それぞれの「構造」をみると、アパートは複数の部屋が繋がっており、エレベーターや階段、通路など共有部分があるのが大きな特徴。木造や軽量鉄骨造などで建築されています。

耐用年数は多少変化しますが、素材や設計にこだわった一戸建てよりは短くなります。ただしアパートは入居者の入れ替わりもあることを考えると、利率は戸建てよりも高めといえるでしょう。

戸建ては木造住宅から鉄筋コンクリート（RC）や鉄筋鉄骨コンクリート（SRC）などで建築され、庭付きのものもあります。アパートに比べると、戸建ての方が平均耐用年数は長い傾向にあります。

設計や改良の融通性については、一戸建て住宅の方に軍配が上がるでしょう。一戸建てはアパートと違って他の住人への影響を考える必要がなく、何年間にもわたって同じ人が住み続けることも多いため、自分の好きなようにリノベーションや修繕ができるというのが大きな魅力です。

戸建て投資には様々な利点がありますが、構造上物件数が少なく、家賃収入も各物件につき1件のみです。アパートであれば、ひとつの建物から複数の家賃収入を得ることが可能。その分、入居者の入れ替わりが激しく空室リスクもあります。

アパートと戸建ての資産価値

アパートも戸建ても、建物が老朽化して価値が低くなっても土地の価値は残ります。そのため、資産価値を安定的に保つことが可能です。建物の資産価値が下がったら、同じ土地の上に建て替えをするという選択肢もあります。

一方空室リスクは、アパート投資に軍配が上がります。複数の部屋があるアパート投資は複数ある部屋の内の一部が空室になっても、全体の家賃収入はゼロにならないからです。マンション同様、リスクを分散できる強みがあります。

戸建ての場合は、平均居住年数が長いものの居住者がいないと家賃収入がゼロになってしまいます。せっかく建てても入居者が入らなければ意味がありません。戸建てはアパートより家賃が高く需要も安定している反面、立地や利便性にも配慮しないと収益が出ずマイナスになってしまうのがデメリットといえるでしょう。

ローンが組める人が投資する場合は、戸建てよりもアパートの方が効率的にリターンを得られる可能性が高いと言われています。戸建ての方がアパートよりややローリスクではありますが、リノベーションや修繕など手間ひまがかかる割に家賃収入は1件ずつしか得られないからです。家賃1件あたりの価格設定はアパートよりも高めですが、それほど大きく上回る訳でもありません。レバレッジを考えた投資がしたいのなら、戸建てよりもアパート投資を選ぶのがお勧めです。

アパートと戸建てのメンテナンス

アパートは構造上、戸建てに比べると老朽化のスピードが早いのが特徴。築年数が経過するにつれて、メンテナンス費用もかかってきます。老朽化が進むと空室率が上がるリスクがありますので、こまめなメンテナンスが必要になります。また新築アパートであっても、エレベーターや通路など共有部分の管理にある程度コストがかかってしまいます。

一方戸建ては基本的に耐久性が高く共有部分もないため、アパートほどメンテナンスコストが高くないと言われています。ただし、戸建てを購入後に思わぬ瑕疵が発覚し、高額な修繕費や建て替え費用を支払わなければならないことも。購入後のトラブルで発覚しやすい瑕疵として、欠陥住宅やシロアリなどが挙げられます。とくに中古物件は売主の瑕疵担保責任が免責されることも多いため、契約時は慎重に判断しましょう。

アパートとマンション、どちらに投資をするか迷っているのであれば、専門家の話を聞くことがおすすめ。アドバイスや専門家しか知らないような話も教えてくれるかもしれません。

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投資するなら新築アパートがおすすめ

新築アパート投資と戸建て投資を比べた場合、よりおすすめなのは新築アパート投資です。戸建て投資にも「初期費用が比較的少ない」「リノベーションや修繕がしやすい」「共有部分の管理をしなくて良い」「空室リスクが低く平均居住年数が長い」などたくさんのメリットがありますが、新築アパート投資と比べると「ローリスク・ローリターン」になってしまう可能性があるからです。

せっかくローンが組めるのなら、ひとつの物件で複数の家賃収入を得られて空室リスクも分散できる新築アパート投資が良いでしょう。

戸建て投資で一般的に購入されることが多いのは安価な中古物件ですが、築年数が経過した木造住宅は評価額が低く、銀行から融資を受けづらいのが実情。そのため、中古戸建て住宅を使って投資する人は現金一括購入するパターンが多いのです。

また、中古戸建て住宅には瑕疵のリスクもあります。購入後、修繕箇所が多く損をしてしまった…という体験談も少なくありません。どうしても現金のみで手堅く投資をしたいというのなら、中古戸建て投資も良いかもしれませんが、リスクにも目を向けるべきでしょう。

アパートなら、外観がキレイで見栄えの良い新築アパートへの投資がおすすめ。他の物件に比べ、比較的融資を受けやすいというメリットがあります。積極的にリターンを狙っていきたいのなら、新築アパート投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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