公開日：2020年11月26日｜更新日： 2022年10月6日

サラリーマン大家必見！アパート経営の実体験

投資費用が高額なアパート経営が一般的なサラリーマンにおすすめな理由を、実体験をもとに紹介します。

アパート経営がサラリーマンにおすすめな理由とは？

サラリーマンにとって、アパート経営がおすすめといえます。なぜならば、たとえローンを組んでアパート経営を開始しても、高利回りのため早期の完済ができるからです。

また、安定性や収益性の高い投資であるから、融資も受けやすいとされています。さらに一棟建てのアパートを土地付きで購入すれば、土地が残ります。老朽化したアパートを取り壊して新築物件にすることで、長期的な資産運用もできるでしょう。

まずは専門家に相談！

サラリーマンが不動産投資を始める場合、ネットでさまざまな情報を入手することも可能ですが、投資セミナーへ参加や専門家に直接話を聞くことが重要です。目まぐるしく変わる市場についての情報や、数多く手がけた経験やノウハウを基にした知識を活用し、資産運用を成功に導きましょう。

自己資金が少ない場合には、アパートローンを利用しましょう。アパートローンとは金融機関から資金を借り入れるシステムの1つであり、アパート経営に必要な資金を準備できない方でも融資可能です。このとき、月々いくらならば返済できるのかを明確にしておきましょう。

物件から得られる純利益とローン返済額を差し引いて、十分なプラス収益になれば審査も通りやすいとされています。そのため、価格が安くて少額の資金で始められる中古物件・ワンルームマンションの経営が人気を集めています。

しかし中古物件では、高い家賃収入を見込める期間が短いのがデメリットです。たとえば、鉄筋コンクリート構造の寿命は70年前後（※）とされています。新築ならば約70年分の家賃収入を期待できますが、築20年の中古物件では約50年の家賃収入となります。

※参照：SUUMO（https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_sagashi/mansion_jumyou/）

またワンルームマンションでは、不動産経営の際に工事が必要となるケースがあるでしょう。最近のワンルームマンションではバスとトイレが別になっている物件が多く、独立洗面台付きの可能性もあります。

中古のワンルームマンションでは独立洗面台なしのユニットバスタイプが目立つため、工事をしないと家賃が下落し続ける恐れがあります。耐震工事を求められる場合もあるため、アパート経営を始める際には注意してください。

アパート経営が副業としてみなされないのも、サラリーマンにとって大きな魅力。たとえ副業禁止規定のある企業であっても、許可を得ればアパート経営が可能なのです。

管理会社にアパート管理を任せれば、自分は本業をおろそかにせずに資産運用できます。退職後のアパート経営を考えずに、現役のうちからどんどんアパート経営を開始してみてはいかがでしょうか？

上記を踏まえたうえで、実際にアパート経営をしてみたサラリーマンの声を見てみましょう。

アパート経営を続けていても収益が少ないのであれば、思い切って物件自体を別のものに変えることも大切です。

例えば、経営としてマンションの1室とアパート1軒を持っていても2つ合わせての収益が少なく、経営を続けていても良いとは思えないのであれば、それぞれ売却して別の新しいアパート経営に踏み切ったことが成功に繋がった……という場合もあります。

この場合、元々2件の物件で融資を受けているという状態でも、売却したお金を元に更なる好条件の金利融資を受けることができるケースもあるのです。

また現在アパート経営をしているのではなく、元々土地を持っていてそこにアパートを建てる予定という、これから経営に挑戦するケースの場合は入居率が高くなるように考えなければいけません。付加価値をつけて魅力的なアパートにすることが成功に繋がるポイントです。

立地条件の良い土地を持っていれば、アパートの設備などにもこだわることで付加価値となり、魅力的な物件になります。

東京都内に土地を持っていたサラリーマンが防犯設備などに最新の技術を取り入れたり、構造性能も高いアパートを建てることで入居率が高い経営に成功した事例があります。

アパート経営で事前に注意しておくべき点というのがいくつかあります。

主には物件管理による出費、家賃の滞納、空室、入居者のマナーなどです。

家賃が安いので空室はないだろうと考えていたら、入居者の質が低くてマナーが悪いために管理する自分が大変な思いをすることもあります。

騒音、ゴミ捨てがしっかりできていないなど、あらゆるトラブルが発生するとオーナーである自分にクレームが来てしまいますし、そんなクレームが続くと新しい入居者が来ないという事態にも繋がってしまいます。

特に一般管理でアパートを購入すると自分がオーナーとなりますので、管理のためにさまざまな問題が発生しやすくなります。

しっかりと入居者との信頼を築いておかなければ、家賃の滞納やひどい場合には滞納したまま夜逃げされるということも十分考えられます。

サビリースであればこうした管理問題は解決することもあり、「購入前に問題点や不安を事前に相談しておけばよかった」と後悔する人は少なくありません。

そしてアパート経営は、物件にお金をかけずに相続したから収益が増えるとは限りません。

物件購入に費用がかからなかったから収入が増えると思っていたのに、空室が発生して家賃が入らなかったり、リフォームなどの出費がかさんでしまうというケースもあります。

アパート経営は利回りの良い物件を手に入れるだけではなく、その後の管理も考えなければいけないのです。