シノケン

シノケンの利回り目安・入居率

※2020年6月時点の情報。シノケンHPより。
参照：https://www.shinoken.jp/apart/

シノケンの取扱物件と年間想定収入例

住所：東京都板橋区双葉町
間取り：要問い合わせ
戸数：8戸
価格：要問い合わせ
年間年間想定収入：571.2万円
取引態様：要問合せ

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シノケンで投資をした方の口コミ評判

• 不動産投資セミナーでシノケンのことを知りました。その際、対応していただいた方が、具体的なデータをもとに話してくれ、とても好感を持てたので購入を決めました。（50代・女性）
• 名古屋で投資しているアパートが順調だったので、東京でもシノケンで購入しました。シノケンには、不動産や金融など各部門のスペシャリストが、いつでも相談に乗ってくれるという安心感が評判の良い理由だと思います。（30代・男性）
• 立地がいいこと、設備が充実してスタイリッシュなこと、資産形成までサポートしてくれることがシノケンの魅力。加えて、リスク対策もしっかりしている点でも安心感があると思います。（40代・男性）

実績豊富、大手不動産投資会社「シノケン」

シノケンは、投資物件の企画・開発から、販売、管理までトータルで対応する不動産投資会社グループです。

この業界では大手ですから、一度は評判を耳にされた方も多いのではないでしょうか。

アパート投資の専門部隊は「株式会社シノケンプロデュース」が担当しています。

これまで施工したアパートは5,000棟以上、管理戸数はマンションを含めると37,000戸以上にものぼり、6,000名以上のオーナーがシノケンを利用しています。（※）
2020年10月時点、参考元：招集ご通知 - シノケングループより（URL：https://www.shinoken.co.jp/report4s/get_img/5/file2_path）

とりわけ福岡では、アパート着工件数に関して2011年から実績No.1を誇ります。（シノケン公式サイト2017年時点の情報：https://www.shinoken.com/results/）

好立地、ハイグレードなデザインで高い入居率

シノケンが取り扱う投資物件は、入居率が高いことが特徴として挙げられます。

駅から徒歩10分圏という好立地な場所にあること、設備が充実していること、洗練されたデザインなど、入居希望者が「住んでみたい」と思わせる物件を供給し続けています。

シノケンでは、こうしたマーケティングリサーチを適宜行い、これまでのノウハウと合わせて人気のある物件を提供し続けています。

こうしたことからオーナーからの評判もよく、実に40%以上がリピーターとして2棟以上のアパート経営をされているようです（※）。
※2020年10月時点、参考元：HEDGE GUIDEより（URL：https://hedge.guide/realestate/corporation/shinoken-produce）

オーナーのサポート体制が充実

大手不動産投資会社ならではの魅力が、オーナーへのサポート体制です。

入居者募集や入退去手続き代行、家賃回収、共用部の清掃、設備点検などの基本的な業務はグループ会社が対応。オーナー専用のウェブサイトで、清掃状況や明細など確認できるサービスも展開しているようです。

また、不動産投資でオーナーがもっとも気にする空室リスク対策についても、シノケンでは「35年間の空室保証システム」（※）を採用しており、未収入となることがないようバックアップしてくれます。
※2020年10月時点、参考元：シノケンHPより（URL：https://www.fudosantoushi.jp/sp/reason/support/35sublease/）

このほか、運用後の資産形成についてポートフォリオの作成など、順調に運営していくためのノウハウを的確にアドバイスしてくれるといったオーナーからの評判も、人気の理由でしょう。

週刊誌で報じられたシノケンの疑惑

シノケンの名を一般に知らしめたのは「頭金ゼロでもアパート経営ができる」というコンセプト。テレビCMで有名俳優を起用し、土地がなくても自己資金が乏しくても、誰でもアパート経営が可能というコンセプトを打ち出したことで、シノケンの名は広く日本中に知れ渡るようになりました。

しかしながら、実際に自己資産が乏しい人がアパート経営などできるのでしょうか？この素朴な疑問に対し、ある週刊誌はシノケンの疑惑について報じました。

週刊誌が報じたシノケンの疑惑とは？

たとえば、土地代と建築費込みで1億2000万円の物件について、シノケンと顧客が売買契約を結んだとします。通常、銀行は担保不動産の7～9割しか融資を行わないので、融資額は最大でも1億800万円にしかなりません。

そこでシノケンは、銀行が融資を承認した直後に、顧客に対して建築費用の値引きを提案。最初に交わした契約書と、値引きに関する合意書の2通を交わすという「二重契約」を行っていた、というものです。

シノケンは疑惑について否定

この疑惑に対し、シノケンは平成30年9月4日、同社のビジネスモデルに不正はないとの公式発表を行いました。反論の格子は以下の通り。

「頭金ゼロでもできるアパート経営」は、同社創業以来からのビジネスモデルであり、複数の金融機関との独占契約のもとで実現している。長い年月をかけて蓄積された同社独自のノウハウ、および多くの取引先との協力関係のうえで成り立っているビジネスモデルである。よって、不正行為は一切行っていない。

銀行がオーバーローンを行うのは考えにくい

先にも触れたとおり、一般に銀行は担保不動産の価値に対して7～9割程度までの融資しか行いません。これを超えて融資を行うことをオーバーローンと言います。

一般的な解釈ですが、果たして世の中に、資産ゼロの人間に対してオーバーローンを行う金融機関はあるでしょうか？顧客が返済不能となり実際に不動産を売却したとしても、1億2000万円の物件が、そのまま1億2000円で売れる保証はありません。オーバーローンは、金融機関にとって非常に大きなリスクとなります。

そのような前提で考えると、「頭金ゼロでアパート経営ができる」というビジネスモデル自体が、実際にどのようなものであるのか、一般には理解しがたいところがあります。

シノケンはジャスダックに上場する大手企業。同社が言うとおり、独自のノウハウのもとで営業を行っている、と考えたいものです。

なお、実際にシノケンと契約をした多くの投資家から、不正契約に関する声が公にリリースされたわけではありません。現状、不正契約はなかったと考えたほうが妥当でしょう。

信頼できる会社選びが大切

シノケンの疑惑は、あくまでも「疑惑」に過ぎません。行政から指導が入ったわけでもないので、シノケンは今まで通り、堂々と営業活動をしていくでしょう。一方で、東証一部上場企業のTATERUについては、融資契約における顧客の預金残高の改ざん等、いくつかの不正行為が明るみになりました（※）。この問題を受けて、同様のビジネスモデルを展開しているシノケンが週刊誌に取り上げられた、という流れのようでした。また昨今、不動産業界と金融機関との関係において、スルガ銀行の不正融資問題が発覚しています。やや両業界の空気が怪しくなってきたことは否めないでしょう。
※2020年10月時点、参考元：cnet Japanより（https://japan.cnet.com/article/35124938/）

不正を前提にした契約において、投資家に多大なる不利益が生じないとは限りません。不動産投資を検討中の方は、安易に知名度などで仲介業者を決めるのではなく、事前に調査したうえで信頼できるパートナーを選ぶようにしたいものです。

シノケンの特徴まとめ

投資家だけでなく金融機関からの評価も高い会社

シノケンはジャスダック市場の上場企業であり、不動産投資業界では大手の一つです。

2013年には不動産賃貸のビジネスモデルに関してグッドデザイン賞を受賞（※）。投資家に限らず世間からも高い評価を得ている会社でもあります。
※2020年10月時点、参考元：シノケンHPより（https://www.fudosantoushi.jp/arrivals/view/000052）

こうした信頼性は金融機関からの評価にもつながっており、現在ではアパート経営をおこなうほぼすべてのオーナーに対して融資が実行されていることも特徴です。

シノケンの基本情報