アパート投資におけるキャッシュフローとは？

キャッシュフローとは？

キャッシュフローはお金の流れ

ビジネスにおける「キャッシュフロー」とは、その資産運用や投資事業における「お金の流れ」を意味する専門用語です。

アパート投資におけるキャッシュフロー

アパート投資などの不動産投資においてキャッシュフローを計算する場合、一般的に以下の考え方となります。

• キャッシュフロー＝家賃収入などの収入－ランニングコスト

家賃収入は文字通りアパート経営で入居者から得られる家賃に加えて、駐車場の利用料金や更新料といった費用も含まれます。

一方、ランニングコストには不動産ローンの返済金や修繕費などの費用、固定資産税などの税金が含まれており、アパート経営において発生する経費の総額で考えることが重要です。

キャッシュフローと表面利回りの違い

アパート投資の有効性を判断する基準の1つとして、「表面利回り」があります。

表面利回りは、物件の取得費など初期投資額の全体における、年間の家賃収入（想定金額）の割合です。例えば利回りが10％であれば、その投資費用の回収には10年かかるという考え方になります。

利回りが高ければ高いほど、投資価値も高いと考えられるものの、表面利回りはあくまでも事前に想定される家賃収入がベースとなっており、実際の空室リスクや税金、経費といったランニングコストは考慮されていません。

一方、キャッシュフローは実際に発生しているお金の流れにもとづいた考え方です。表面利回りだけを見て投資価値を判断するのでなく、キャッシュフローについて考えることが大切です。

アパート経営でキャッシュフローを増やすことが大切な理由

キャッシュフローは、手元にある現金の余裕と考えることもできます。

アパート経営には予期せぬトラブルや空室状態による無収入期間といったリスクがありますが、例えば毎月のローン返済はトラブルの有無に関係なく訪れますし、設備が故障したままでは新しい入居者を募集することもできません。

そのため、家賃収入とランニングコストを計算して、常にキャッシュフローの余裕を保てるように考えることが不可欠です。

キャッシュフローの悪化を防ぐためのポイント

キャッシュフローが悪化するとアパート投資のリスクが上昇し、そのままキャッシュフローを改善できなければ投資事業そのものが破綻してしまいかねません。そのため、基本的にはキャッシュフローがそもそも悪化しないようにあらかじめシミュレーションを行った上で、早めのリスク管理を実践していくことがポイントとなります。

適切なローン返済期間を検討する

キャッシュフローの悪化を防ぐ方法として、ローン返済期間を長くするのも代表例の1つです。

ローン返済期間が長くなれば毎月の返済額が減少するため、単純に支出を抑えてキャッシュフローを安定させられる可能性が高まります。そのため、可能な限り長期のローンを組むことは、事前のキャッシュフロー健全化プランとして有効です。

ただし、重要なポイントとして、ローン返済期間が延びるほど完済が遠ざかるというリスクもあります。

例えば企業勤めの人が副業としてアパート投資を開始する場合、年齢によっては退職後も返済が続く可能性があり、ただ返済期間を長くするのでなく適切なシミュレーションを行うことが肝心です。

自己資金に余裕を持たせる

自己資金によって頭金を多くすれば、借入金の額を抑えて返済金も少なくできます。

しかし、事業開始時点で自己資金がゼロになればランニングコストの支払いやイレギュラーなリスクに対応できなくなる恐れもあるため、常に余裕を維持できるようバランスを考えるようにしてください。

ローンの繰り上げ返済

自己資金に十分な余裕ができた時点で、ローンの繰り上げ返済を行うことも有効です。

繰り上げ返済で元本を減らせれば、利息も減って毎月の負担を抑制できます。

金利交渉

ローン契約を検討している金融機関へローン金利の交渉を持ちかけることも大切です。

金利はたった0.1％が下がるだけでも返済総額に大きく影響するため、積極的に金利交渉を行うことが肝心です。

なお、複数の金融機関の金利や契約プランを比較検討することも欠かせません。

設定家賃の見直し

賃貸ニーズや周辺の競合他社の動向も分析しながら、必要に応じて家賃収入を見直し、設定価格を高めることも重要です。

家賃収入がアップすれば単純に毎月の売上が増えてキャッシュフローにも余裕が生じます。また、新しくアパート経営を展開して設定家賃を最初から高めにするといった方法もあるでしょう。

ただし、家賃額は物件の魅力と相関していなければならず、設定家賃に説得力を持たせられるアパート経営をプランニングすることが肝心です。

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