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維持・管理コストが低い

こちらのページでは、新築アパートにかかる維持管理費についてまとめているので、参考にしてみてください。

新築アパートにかかる維持管理費は?

新築アパートのイメージ

アパートのオーナーになると、ローン以外にも入居者が快適で安全に暮らせる環境を維持するための費用を負担する必要があります。

これが「維持管理費」「修繕費」にあたるものです。

維持管理費

維持費とは、共用電気料・水道料・浄化槽の保守点検共用部分の掃除・簡単な修繕・エレベーターや階段などの物件内の設備メンテナンスにかかる費用のことを指します。

これらのメンテナンスを管理会社に委託している場合が多いので、委託費用が大部分を占めるでしょう。

修繕費

修繕費とは、建物や建物内の設備の経年劣化に対応し、一定年数経過ごとに計画的に行う大規模な工事などに備えて積み立てておくための費用のことを指します。

新築物件の場合は中古と違って修繕費がかからない

当然のことながら、新築アパートの場合は初期の段階ではメンテナンスなどにかかる費用がないわけですから、維持管理費や修繕費などのコストが低いのです。

しかし、中古アパートの場合は購入した段階でアパート建築からある程度の年数が経っているため、建物自体の老朽化は進んでいるのでメンテナンス費用がかかるのは確実です。

また、購入するまでに全オーナーがどのような維持・管理をしてきたのかがわからない場合が多く、さらに既存の入居者がいる場合は物件の購入前に部屋を確認することができないので、購入後に予想外の修繕費がかかる可能性もあります。

もちろん、新築アパートでも、築年数が経てば建物や設備の老朽化は必ず起こるものなので、こまめなメンテナンスを行うように心がけるようにしましょう。こまめなメンテナンスを行うことで建物の老朽化を防ぐことにもなりますし、大規模な修繕が必要となる時期を後ろにズラすこともできるはずです。

中には修繕費を抑えたいがために建物や設備の老朽化を放置するオーナーさんもいますが、それは後々の修繕費がかさむだけでなく、入居者が離れていく原因にもなりかねません。結果としてアパート収益の悪化に直結することにもなりかねませんので、気をつけましょう。

新築アパート投資が初心者におすすめなメリットとは?

新築アパート投資にかかる維持管理費や修繕費の相場を解説

維持管理費のイメージ

投資用に新築アパートを運営する場合、どのような経費がどのくらいかかるのでしょうか?

気になる維持管理費や修繕費などの相場についてリサーチしてみました。

維持管理費の相場は物件の規模などによって変わる

上記にもありますが、新築アパートを維持するための管理費としては、光熱費、清掃、消防点検、エレベーターメンテナンスなどが挙げられます。

それぞれにかかる費用は物件の規模などにもより、維持管理費の対象となる項目とおおよその相場は以下のようになっています。

水道光熱費

水道光熱費は、アパートの入口や通路部分といった共用部分の電灯および掃除にかかる水道料金のことです。

アパートの規模が大きければ大きいほど水道光熱費もかさみますが、一棟10室程度のアパートなら光熱費は年間で10万円程度で済むでしょう。

電気代が高いと感じるのなら、LED電球に交換するなど相応の対策を取れば光熱費の削減につながります。電球の交換については入居者から毎月支払われる共益費でまかなえるでしょう。

清掃費

玄関や通路、階段などアパートの共用部分は人の出入りが激しいので、あっという間に汚れてしまいます。不衛生なままにしていると入居者からクレームが入る可能性もあるので、できれば常に清潔にしておきたいところですね。

清掃費は業者に依頼する場合、月2回でおよそ5,000円~10,000円程度。毎週清掃してもらうとなると20,000円以上かかる可能性があります。

清掃費を少しでも減らしたいのであれば、月2回は業者に頼んで、残りはこまめに自分で清掃するなど対策を練るといいでしょう。

消防点検費

アパートの消防点検は法令で義務(※)づけられているため、定期的に実施する必要があります。

※参照:アルソック(https://www.alsok.co.jp/person/recommend/180/)

点検期間は内容によって異なっており、消防用設備の外観チェックまたは簡易的な操作によって確認する外観機能点検は半年に1回。消防用設備の一部またはすべてを作動させ、機能をトータルで確認する総合点検は1年に1回のペースで行うことになります。

10戸未満の小規模アパートなら、消防点検費にかかる費用の相場は年間でおよそ10,000円~20,000円程度となっています。

エレベーターメンテナンス

アパートにエレベーターが設置されている場合、建築基準法によって年に1回の検査および法定点検を行うことが義務づけられています(※)。

※参照:三菱日立ホームエレベーター(https://www.mh-he.co.jp/r-mate_product/notice/regulations.html)

ただ、万一エレベーター事故が発生した場合は人命に関わる可能性が高いので、一般的には1~3ヶ月に1回くらいの割合で点検を行います。

費用の相場は部品交換の費用も含むフルメンテナンスの場合は月額5万円前後(※)、パーツやオイルなどを数ヶ月ごとに取り替えたりするPOGの場合は2万円前後(※)となっています。

※参照:不動産投資ユニバーシティ(https://fudousan-onepercent.com/kanrichintai/elevetor.html)

どちらも定期点検の費用は含まれているので、運営費の予算などと照らし合わせて検討するとよいでしょう。

修繕には物件価格の1〜5%(※)の費用がかかる

新築のうちは必要ありませんが、年数が経過すると建物のあちこちが傷み始めるため、将来の大規模修繕に向けて費用を積み立てておくことが大切です。

費用は修繕箇所によって異なりますが、おおよその相場をまとめてみました。

※参照:ノムコムPro(https://www.nomu.com/pro/guide/03/qa02.html)

屋上・屋根の防水工事 1万円/平方メートル
外壁改修 1~2万円/平方メートル
給水ポンプ交換 80~150万円前後
給湯器・エアコン交換 10万円/台
防さび工事 5000円/平方メートル

一般的に小規模な修繕であれば物件価格の1%程度、大規模修繕であれば物件価格の5%程度の費用をかけて修繕するのが目安と言われています。

小規模修繕は不具合が発見された都度行いますが、大規模修繕はだいたい10年ごとに1回実施するのが定番となっています。

新築アパート投資
を扱う不動産会社
3選
ブルーアセット
パートナーズ
利回り目安
約68
公開物件数
205棟
(自社開発・仲介)
リバイブル
利回り目安
約6.59
公開物件数
           
66棟
(自社開発)
モダンアパートメント
利回り目安
約6~8
公開物件数
68棟
(自社開発・仲介)

※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)

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