新築アパート投資ガイド新築アパート投資ガイド
新築アパート投資・経営ガイド » 新築アパート投資に関する基礎知識 » 新築アパート投資で融資が有利になる?

公開日: |最終更新日時:

新築アパート投資で融資が有利になる?

このページでは、新築アパート投資が金融機関からの融資を受けやすいとされる理由についてまとめています。

新築アパート投資は融資審査に通りやすい?

重要なポイントは「法定耐用年数」

金融機関からアパート投資の事業性融資を受けようとした場合、融資担当者は融資期間を考える根拠として、対象アパートの法定耐用年数を使用します。

法定耐用年数とは、アパートの構造ごとに法律で定められている期間であり、その年数は物件価値を算定する上で重要な基準です。

中古アパート投資は融資を受けにくい?

アパート投資では、最初に物件取得費用としてまとまった金額を用意し、それを家賃収入によって回収しながら、最終的に家賃収入の利益効率を追求していきます。そのため、ローン期間が短くなると、短期間で融資額を完済させる必要があり、月々の負担が大きくなります

また、返済に少しでも無謀さを認められれば、金融機関は最初からリスク大として融資を断るため、結果的に融資審査へ通りにくくなるでしょう。

アパートの法定耐用年数は、アパートが完成した時点から差し引かれていくため、築年数が増えるほどに残りの法定耐用年数は短くなります。そのため、物件が古くなれば古くなるほど、融資審査の難易度は上がります。

新築アパート投資は融資審査に通りやすい

法定耐用年数をまるごと融資期間として考えられる上、様々な資料やアパートの現状をきちんと確認しやすい新築物件の場合、金融機関の融資審査でも比較的有利に働きやすいといえそうです。

加えて、近年はマイナス金利政策などによって金融機関の融資姿勢が積極化しており、きちんと構築された事業計画や投資プランであれば、融資審査に通る可能性も高まります。

新築アパート投資で融資を受ける秘訣は冷静かつ詳細な投資プラン

新築アパート投資は、中古アパート投資よりも金融機関から融資を受けようとした際に有利といえます。しかし、あらゆる投資において絶対に成功すると保証されているものはなく、実際に投資を成功させようと考えれば、何よりもしっかりとした投資プランを事前に構築し、無理のない融資額や利息、家賃収入にもとづくキャッシュフローを試算することが欠かせません。

専門家のアドバイスを受けながら、詳細な投資プランを構築することは、融資担当者へのアピールになるだけでなく投資の成功率を高める上でも有効です。

新築アパート投資で融資を受ける流れとは

融資に関する相談(事前相談)

多くの場合、購入対象となる物件や新築物件のプランが策定した時点で、提出できる資料をそろえて各金融機関の担当者などに融資の事前相談をお願いします。

例えば新築アパートの設計図や、キャッシュフローを想定した事業計画書などに加えて、現在の保有資産や借入金の有無、返済状況といった情報を提供することで、前もって融資の可能性について話を聞くことが可能です。

融資の申請

物件の購入や新築物件のプランが具体的に確定すれば、必要となる資金の額や資金計画も固まります。そして、まとまった内容を前提として金融機関へ融資の申請を行うといった流れです。

融資の申込みに際しては、対象物件の資料や借入人の属性を示す書類の提出を求められます。

金融機関による査定

融資の申請を受けた金融機関は、対象物件や事業計画について内容や将来性を調査し、物件の評価額や投資事業の将来性などを分析します。

査定や評価、分析の基準については金融機関ごとにノウハウを有しており、金融機関によって評価額や査定結果が変わることもあるでしょう。

融資可能な金額の算定

金融機関は物件評価や借入人の情報などにもとづき、融資可能額を算定します。

事前承認

すでに提出されている物件の資料や借入人の情報、融資可能額などを総合的に検証して、具体的な融資条件を決定します。

一般的に、この時点で融資額や返済期間、金利などの額が決定するという流れです。

不動産に関する契約と融資に関する本審査

新築アパートの建築請負契約や不動産の売買契約を締結した後、契約書の写しや重要事項説明書の写しなどを金融機関へ提出して、改めて本審査が行われます。

本審査は事前承認した内容や借入人の現状に問題や変更がないか、確認が行われます。なお、借入人の個人信用情報や過去の金融事故などについても細かく審査されることがポイントです。

本承認

本審査に全てパスすれば、いよいよ融資の承認が下ります。なお、本審査で問題点や虚偽報告などが見つかった場合、事前承認や申請そのものが取り消されることもあるため注意してください。

金銭消費貸借契約(金消契約)

本承認を受けた後、金融機関と融資に関する契約を締結します。この金銭消費貸借契約(金消契約)を締結した時点で融資の実行日も確定します。

融資実行

土地建物の引き渡しや所有権移転などの完了と同時に抵当権の設定が行われ、融資が実行されます。抵当権の設定なしに融資は行われないため、実行日は土地建物の残金決済日(引渡し日)となることが通常です。

   
「高利回り」「高稼働」
「長期ローン対応」
すべての条件を満たした
おすすめ不動産会社2社

人気エリアで
高利回りを実現

リバイブル
利回り目安
約6.59
公開物件数
67棟
(自社開発)

デザイン性と設備で
付加価値の追求

ブルーアセット
パートナーズ
利回り目安
約68
公開物件数
205棟
(自社開発・仲介)

リノベーションで
適切な空室対策

モダンアパートメント
利回り目安
約6~8
公開物件数
68棟
(自社開発・仲介)

※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)