空室リスクが少ない

こちらのページでは、「入居率」「修繕・管理コスト」「高リターン」「運用後の売却」の面から、新築アパートが優位であることを解説していきます。

新築アパートはあらゆる面で優位

家賃を高く設定しやすい

中古アパートにおいても築年数が浅ければ浅いほど価値が高いとされるように、物件を探している人の目には新しいアパートほど魅力的に映ります。築年数の古いアパートよりも新築アパートの方に住みたいという人が多いため、家賃を多少高く設定することができます。その理由を挙げてみましょう。

入居率が高い

新築アパートは内装・外装・設備など、どの部屋もベストな状態で入居者を迎えることができるため、入居者の満足度が高まり長期の入居につながるのです。退居者が出たとしても新築のうちのリフォームであれば、それほどコストもかからずに綺麗な状態に戻すことができるので、入居率が高くなります。ただし、中古アパートよりも内装・外装・設備などよりもスペックの高さが求められます。各条件をクリアしている物件ほど入居率が高くなります。

セキュリティがしっかりしている

新築アパートでは、オートロック、防犯カメラ、テレビモニター付きインターホン、ダブルオートロックなどのセキュリティが備わっていることが多く、入居者に安心感を与えることができます。特に単身者向けのアパートの場合、セキュリティがしっかりしていることで、一人暮らしの女性の入居者を増やすことが可能となります。

ニーズに応じた間取りや設備になっている

新築アパートでは建物や部屋が新しくきれいという点だけでなく、設備が最新のものであることも入居率が高くなるポイントです。浴室乾燥機や浄水器など水回りの設備のほか、ウォークインクローゼットなど広い収納がある部屋が増えています。また、人気の高いバス・トイレ別や振り分けなどの間取りが採用されていることでより需要が高くなります。

修繕・管理コストがかからない

アパート経営にかかる経費として、管理費や修繕費は欠かせません。修繕費は空室率を上げないためにも大切な費用であり、オーナー都合で削ることが難しい費用です。しかし、新築であれば建物や付帯設備の維持費はかかりにくく、修繕に多額の費用がかかることもほぼないでしょう。修繕が行われていない中古アパートを購入した場合、家賃収入が入る前から修繕費が発生するケースも少なくありません。新築アパートであれば、修繕箇所にもよりますが、10年程度は修繕費がかかる心配はありません。例えば、以下のような修繕費が削減可能です。

外壁補修

外壁補修にもさまざまありますが、外壁材や塗装の耐用年数が約10年（※）であるため、それに合わせて外壁塗装やサイディング張替え・重ね張りなどの全体的な補修が必要となります。最大200～300万円の費用がかかる場合もあります。

※参照：外壁塗装駆け込み寺（https://gaiheki-kakekomi.com/home/taiyounensuu/）

水周り

水周りの耐用年数はお風呂場が約15～25年（※）、キッチンが約15～20年（※）、トイレ(消耗部分)が約10～20年（※）と考えられています。水周りをすべてリフォームした場合、300万円程度（※）の費用が必要です。

※参照：ゼロリノベ（https://www.zerorenovation.com/blog/exchange-around-the-water/）

高リターン

アパート投資は1室を購入するマンション投資とは違い、建物1棟を購入するため、複数の入居者からの家賃収入が見込めるメリットが多いといえます。

部屋数の分だけ家賃収入が入る

例えば、10室の収益アパートならば1室が空室になっても家賃の減少分は10%だけです。入居者のいる9室分90%の家賃収入が見込めるため、高リターンとなるでしょう。高リターンを望むなら、部屋数の多い物件を選ぶのも効果的な方法のひとつです。

毎月の収入が安定している

マンション投資の場合、1室に投資するためその部屋が空室になれば家賃収入はゼロになります。空室の期間が長期間続けば、ローン返済の自己負担額が大きくなってしまいます。つまり、空室リスクが非常に高いということです。

一方、アパート投資の場合、入居者全員が一度に退去する可能性は低いため、突然収入がなくなることはまずないと考えられます。空室リスクが低く、毎月の収入が安定しています。

運用後の売却がしやすい

新築アパートというのは、未完成であること、もしくは完成から一年以内のアパートのことを指します。未入居であっても一年以上経過すれば築浅の「中古物件」となってしまいます。そのため、いずれ売却を考えなければならなくなる時がくるでしょう。

運用後の売却を考える場合、アパートの持つ「売りやすさ」が重要となります。

築年数でローンの期間が決まる

新築アパートでは利用する金融機関において最長のローン期間を組むことが可能です。一方、中古アパートは一般的にその金融機関で決められた年数から経過年数を差し引いた残年数がローンの期間とされています。

ローンの期間と密接な関係があるのが、建物の構造別における法定耐用年数です。木造は22年、鉄骨造は34年、RC造(鉄筋コンクリート)は47年（※）と定められており、この年数が残年数を決める基準となります。

例）
新築アパートの場合：新築アパートを10年後に売却した場合、売却時の築年数は10年
中古アパートの場合：築10年の中古アパートを購入し10年後に売却した場合、売却時の築年数は20年

※参照：楽待（https://www.rakumachi.jp/news/column/105370）

長期間のローンが組める

古くなるほどローンを組める期間が短くなるので、同じ金額を借り入れても返済額に大きな差がでてしまうのです。つまり、ローンの期間が短いほど返済額は増え手取り額が減ってしまうため、長いローン期間が見込める新築で購入した方が、運用時は得になります。そのうえ、売却の際には次の購入者から見て購入しやすい条件になるのです。

例を見ても、運用後の売却を考える際には新築アパートの方にメリットがあるといえるでしょう。

備えるべきリスク

アパート経営は空室リスクが少ない投資ですが、リスクが全くないというわけではありません。例えば、入居者が減ってしまう空室率の上昇、入居者がいても家賃滞納で不払い分が生じてしまうリスクなどが挙げられます。また、不動産投資全般にいえることですが、地震や火災などの災害による倒壊のリスクに備えておくことが大切です。

新築アパート投資が初心者におすすめなメリットとは？

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