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アパート経営のリスクと注意点

こちらのページでは、初心者がアパート経営を始める際に知っておくべきリスクについてご紹介。起こりうるリスクを理解したうえでアパート経営を始めましょう。

アパート経営のリスクとは?

リスクのイメージ

アパート経営で起こりうる可能性が高いリスクは以下のようなものを考えることができます。

リスク1.入居者が減る(空室率上昇)

アパート経営で起こるリスクの中で、もっとも起こる可能性が高いのは入居者が減るリスクです。アパート投資は入居者がいることによって賃料という収入が生じるので、空室が多いほどオーナーの収入は減ってしまいます

リスク2.入居者による家賃滞納

入居者が転職や勤務先の倒産など、何らかの理由によって家賃を払えなくなるケースがあります。場合によっては家賃を取ることができず、不払い分を泣き寝入りするケースも。家賃保証会社や連帯保証人をしっかり立てるなどして、対応できるようにしましょう。

リスク3.災害

アパートに限らず建物すべてに関することですが、地震や火災などによる自然災害で建物が倒壊、消失してしまうリスクがあります。傷害保険への加入はもちろんのことですが、耐震性や防火性の高い物件を選ぶことも重要でしょう。

まずは専門家に相談!

アパート経営にはリスクはつきものです。損をしないためにも、アパート経営を始める際は、素人判断で決めずに専門家の意見も聞いてみることをおすすめします。

リスク4. 家賃下落リスク

アパート経営を行う際、必ず押さえておかなければならないポイントが家賃下落のリスクです。アパート経営を始めたころは設備や建物自体が新しい状態であるケースも多く、家賃を高めに設定しても需要は高いかもしれません。しかし年数と共に建物・設備も劣化するため需要が低下し、同じ家賃設定であれば入居者が見つかりにくくなります。またアパートのあるエリアの需要が下がれば、家賃は低く設定しなければならないことも。そのため人気の高い間取りにリノベーションする、魅力的な設備を設置するようにしましょう。また需要が落ちにくいエリアの物件を探す子とも大切です。

リスク5. 修繕リスク

アパートに限らず、どんな建物であっても年数と共に劣化は必ず起こります。

  • 外壁・屋根の塗装
  • 排水管・給水管の交換
  • 室内のリフォーム
  • 設備(エアコンや給湯器など)の交換
  • 退去時のリフォーム

上記のような修繕が必要になってくるでしょう。またエレベーターを設置していれば、エレベーターの点検や交換費用なども発生します。そのため修繕費用がある程度かかることに対しての覚悟が必要です。いざというときに困らないように賃料の3%程度を目安に、修繕に向けての積立を行っておきましょう。また修繕ノウハウのある管理会社に選ぶことも大切になってきます。

リスク6. 不動産価格下落リスク

不動産投資を成功させるためには、出口戦略を上手くとらえることです。不動産価格は、様々な要因で下落する可能性もあるので注意しましょう。もし不動産価格が下落してしまえば、不動産を売却する際に大きな損失につながります

  • 人口減少
  • 物件での事故・事件
  • 建物の老朽化
  • 不景気

不動産は、上記の要因で価値が下がる可能性があります。不動産下落リスク対策としては土地の人口動態や開発計画などをしっかりとチェックしておく、将来の景気について予測するなどが大切です。

リスク7. 金利上昇リスク

日本ではマイナス金利政策は未だに続けられており、住宅を購入する際の金利が非常に低い状態となっています(2022年10月時点)。しかし世界的にも見ればマイナス金利政策を行っている国はなく、金利も徐々に上がっている状況があり、日本でもマイナス金利政策がいつ終わってもおかしくありません。つまり長期的な視点が考えれば、金利は上昇する可能性が高く、返済額に大きく影響を及ぼしかねません。もちろん固定金利を選択していれば金利上昇は関係ありませんが、金利の上昇次第では毎月の家賃収入よりも返済額が大きくなってしまうケースもあるでしょう。そのため元金均等返済にする、固定金利を選択するといった対策も検討するのも一つの方法です。

アパート経営のリスク対策

アパートを経営するにあたって、さまざまなリスクがあるからこそ対策を講じることが大切です。適切なリスク対策を講じておけば、もしものときも慌てることなくトラブルを回避、または軽減できるでしょう。

修繕・老朽化対策

どんなアパートであっても年数が経過すれば、なんらかの不具合が生じてしまうものです。老朽化を放置し続ければ空室リスクを高めるだけでなく、設備トラブルなどの要因になることも。そのため適切な修繕・老朽化対策を講じることは非常に大切です。ただ修繕・老朽化の対策を全て行うとコストだけが高くなってしまうため、優先順位や必要性を慎重に検討しましょう。また修繕などの工事を行う場合は、複数の業者から相見積もりを取ることも一つの手です。

災害の対策(保険)

日本は地震・台風・洪水など毎年のように各地で災害に遭っています。だからこそ自然災害への対策を行う必要がありますが、ただ耐震補強などの対策をしたとしてもリスクをゼロにすることができません。アパートだけでの対策では不十分なため、万が一に備えて火災保険・地震保険に加入しておくことが大切です。保険商品によっては補償内容も異なり、費用も変わってきます。そのため商品の内容・費用やアパートエリアのハザードマップなどを参考にしながら、本当に必要な補償を備えるようにしましょう。

新築アパート経営のリスク

アパート経営のリスクや注意点は様々にありますが、アパート経営を新築物件によって始めるからこそのリスクも存在します。ここでは新築アパート経営のリスクについて代表的なものを解説していますので、注意点として理解しておきましょう。

新築プレミア家賃価格の解消による設定家賃の下落

プレミア家賃価格とは、新築物件に初めて入居する人に対して設定される家賃価格であり、対象物件の間取りや設備レベルに対してやや高めの金額が設定されることになっています。言い換えれば、新築プレミア家賃価格はアパート経営において最も高額な家賃設定であり、最初の入居者が退去して以後は家賃価格がそれよりも下がっていくことが基本となります。

そのため、新築プレミア家賃価格をベースとしてアパート経営の事業計画をプランニングしてしまうと、どうしてもその後のキャッシュフローや投資利回りといった点で不具合や想定外のリスクが拡大してしまうことになるでしょう。

新築プレミア家賃価格は新築アパート経営ならではのポイントであり、新築アパート経営で事業計画を立てるためには原則として、新築プレミア家賃価格ではなく、その後で想定される一般的な設定家賃を基準に計算することが必要です。

適正な賃料の見極めが求められる

キャッシュフローの適正化や客観的な投資利回りのシミュレーションを実行したり、実際に新築アパート経営を維持していったりするためには、適正な賃料を見極めて設定することが不可欠です。

適正な賃料の見極めは不動産やアパート経営の素人には難しく、正確性や厳密性を求めれば求めるほど専門的な知識や、現状の地域特性やエリアニーズにもとづいたデータ分析などが重要となります。

そのため、実際にどの程度の家賃がエリアの相場なのか、また新築したアパートの条件に対してどの程度の金額を設定すべきか、専門家にも相談しながら冷静に判断していくことが大切です。

競合他社よりも魅力的な間取りが実現できているか?

新築アパート経営のメリットは、オーナーがアパートの間取りやデザインに関する設計プランへ意見を述べられることですが、実際に完成した物件の間取りが入居希望者のニーズにマッチしていなければ空室リスクを回避することはできません。

周辺にある競合物件と比較して魅力をアピールできる間取りかどうか、専門家に相談しつつ、設計・企画段階からエリア内のバランスも考えて検討していくことが肝要です。

取得費用が高く運用までに時間がかかる

新築アパート投資では取得費用が高いにも関わらず、運用開始までに時間がかかるデメリットがあります。土地探しと購入・アパートの建築期間・入居者の募集といった様々なことを行う必要があるため、運用できるまで長い時間を要してしまいます。状況や規模でも変わってきますが、早くても数ヶ月、長ければ1年以上かかる場合もあるでしょう。運用開始は建物が建ったタイミングではなく、入居者が入居してからです。できるだけ早く運用したいと考えているのであれば、前もって運用開始までのスケジュールを調整する必要があるでしょう。

投資回収までの期間が長い

新築アパート投資は、中古物件での投資よりも高いコストがかかってしまう傾向があります。所有している土地を活用する場合でもアパートの建築費用や設備費用はかかるため、投資額は当然数百万~数千万円以上必要になるでしょう。その費用を賄うためにはローンを組むことが一般的で、ローンの返済期間も長くなるケースがほとんどです。どうしても投資を回収するまでの期間が長くなってしまうデメリットがあります。新築アパート投資を行うのであれば、長期的な視点で回収が可能かどうかのシミュレーションを行うといいでしょう。

新築アパート経営でのリスク対策

新築アパート経営において、リスク対策として注意すべきポイントにはどのようなものがあるのでしょうか。リスクを適切に理解した上で、具体的なリスクマネジメントをプランニングしていくからこそ、不動産投資の利回りを安定させられる可能性が生まれます。

まずは新築アパート経営におけるリスク対策について基本を把握しておきましょう。

出口戦略を考える

出口戦略とは、投資や資産運用において「終わり方」をあらかじめ考えていくことであり、損失を減らして利益を最大化するために重要なプランといえます。

どれだけメリットを大きいと感じられる資産運用や不動産投資であっても、永遠に利益を生み続けてくれるわけではありません。そのため、どのような状況や条件になれば投資事業を終了するのか、事前に出口戦略を検討しておくことが不可欠です。

新築アパート経営における出口戦略は、一般的にアパートを売却して現金化することになります。

また、売却の条件は1つとは限りません。例えば空室が続いて家賃収入が減った時や、周辺の地価やニーズが変化して高効率で売却・現金化できると確証した際など、自分なりにどのような終わり方が考えられるのかしっかりと検討しておきましょう。

なお、出口戦略は考えるだけでなく実行するからこそ意味があるのであり、いざ出口戦略の条件に合致しても、ずるずると事業を継続させることは禁物です。

コストの回収を検討する

新築アパート経営におけるイニシャルコストとランニングコストの回収プランを立案しておくことも大切です。

新築アパート経営に限らず、不動産投資は基本的に月々の家賃収入などで徐々にイニシャルコストを回収していき、全てを回収した後に純粋なプラスの利益を得るというビジネススタイルになります。イニシャルコストの回収にかかる年数こそが利回りであり、コスト回収を考えることは利回りの検討において必須です。

一方、ランニングコストは毎月の事業維持に必要なコストであり、家賃収入とのバランスを考えながらキャッシュフローを試算するようにしましょう。

空室対策としての賃料設定は柔軟に対応

賃料を下げると家賃収入が低下してしまい、利回りも悪くなってしまいます。しかし、高い家賃設定を堅持することで新しい入居者が現れなければ、家賃収入はゼロのままです。

家賃を下げたからといって即座に空室が解消する保証はありませんが、賃料設定は空室対策を考える上で具体的な方法の1つであると理解しておいてください。

なお、適正家賃について専門家に相談することも大切です。

まずは専門家に相談!

アパート経営にはリスクはつきものです。損をしないためにも、アパート経営を始める際は、素人判断で決めずに専門家の意見も聞いてみることをおすすめします。

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アパート経営の基礎知識

このカテゴリでは、リスクに対する詳しい内容とそのリスクへの対応策についてご紹介しています。リスク回避のためにも、ぜひ、参考にしてみてください。

家賃保証とサブリース

アパートは通常、空室が発生すると家賃の収入がなくなってしまうと思いがちですが、サブリースであれば物件ごと借り上げてもらえるため、空室の家賃収入が減るリスクがなくなります。

更に物件の管理もサブリース会社に任せられるのです。

しかしサブリースはメリットばかりではありません。

入居者管理や手続き等も全てサブリース会社に任せるために楽になる部分はあるものの、その分サビリース会社への保証料の支払いが発生し、家賃の最上限の収入を得ることも非常に難しくなってしまうのです。

更に解約をしようとして解約手数料を支払うことになる、というケースもあります。

空室のリスク回避のために軽い気持ちでサブリースを利用するのではなく、メリットとデメリット、それぞれ知っておく必要があります。

アパート経営における
サブリースをチェックする

賃料滞納の対策

家賃滞納を発生させないための重要事項として入居者の審査がありますが、審査をしっかり行っても滞納者が出てしまう可能性がなくせません。

万が一発生してしまった場合は滞納者への対応が大切になってきます。

督促や滞納理由の確認を素早く行い、入金日を確認しなければいけません。

状況によっては法的措置が必要となる場合もあり、その際は専門家に対応依頼する必要も出てきます。

発生してから考えるのではなく、事前に準備しておきましょう。

滞納者が発生した時の家賃の保証を第三者がしてくれる保証会社の利用も防止策として大切です。

審査を厳しくしすぎて入居率が下がるよりも、保証会社を利用して空室リスクを減らす方が収益アップにつながることもあります。

アパート経営における家賃滞納の
対応をチェックする

災害リスク

物件が災害に遭うケースとして主に震災と火災があります。

火災に関しては全ての物件オーナーが保険加入するのが通常ですが、地震保険への加入はそれぞれの判断となりますので専門家の意見などを参考に検討しましょう。

保険加入以外にもリスクを減らすポイントがあります。

例えば物件の設備点検をしっかり行なうこともその1つです。

点検不足のため発生した火災であった場合、管理上でオーナーの過失があったとされてしまいます。

他にも逃げ道がなかった、もしくは緊急車両が通れない立地であったことから入居者が災害にあってしまった場合も同様で、損害賠償責任問題に発展することがあります。

これらの他にも災害時のリスクを減らすためには、できるだけ設備面も新しい新築アパートを選ぶのが良いですが、中古であれば耐震基準法が新しくなった1981年以降に建てられた物件を選ぶことが震災時のリスク対策となります。

アパート経営における火災や
地震への対応をチェックする

新築アパート経営にまつわる税金

アパート経営には、さまざまな税金もかかってきます。

だからこそ、アパートを新築・購入した際にに、アパート経営をしている期間内、そしてアパートを売却する際や相続する際に、それぞれどんな税金がどのくらいかかってくるのかを事前にある程度知っておくことはとても大切です。

ここでは、3階建て木造アパートを例にして、それぞれのシーンでかかってくる税金の計算方法や概算などの情報をお届けします。

新築アパート経営にまつわる
税金への対応をチェックする

新築アパート経営のメリット・デメリット

新築アパートの経営にはメリットだけでなく、デメリットもあります。

中古物件に比べると入居率が高くなる、修繕費を抑えられるなどのメリットがあるでしょう。また税金の優遇措置を受けられるなども魅力的な要素です。

ただ、新築だからこそ購入費用も高くなってしまい、月々の返済金額が増えてしまうことも。また空室や家賃滞納のリスク、災害のリスクなどのデメリットもあるため、それらを踏まえた上で慎重に検討する必要があります。

新築アパート経営の
メリット・デメリットをチェックする

アパート経営で「間取り」が重要な理由

新築アパート経営で大切な間取りについて解説しています。アパート経営で間取りが重要なのは、空室率の上昇を防ぐため、賃料単価に直結するためです。

アパート経営で間取りを考える時のポイントとしては、入居者のターゲット、立地条件、収納スペース、生活の動線があります。

新築アパート経営で
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※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)