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アパート経営のリスクと注意点

こちらのページでは、初心者がアパート経営を始める際に知っておくべきリスクについてご紹介。起こりうるリスクを理解したうえでアパート経営を始めましょう。

アパート経営のリスクとは?

リスクのイメージ

アパート経営で起こりうる可能性が高いリスクは以下のようなものを考えることができます。

リスク1.入居者が減る(空室率上昇)

アパート経営で起こるリスクの中で、もっとも起こる可能性が高いのは入居者が減るリスクです。アパート投資は入居者がいることによって賃料という収入が生じるので、空室が多いほどオーナーの収入は減ってしまいます

リスク2.入居者による家賃滞納

入居者が転職や勤務先の倒産など、何らかの理由によって家賃を払えなくなるケースがあります。場合によっては家賃を取ることができず、不払い分を泣き寝入りするケースも。家賃保証会社や連帯保証人をしっかり立てるなどして、対応できるようにしましょう。

リスク3.災害

アパートに限らず建物すべてに関することですが、地震や火災などによる自然災害で建物が倒壊、消失してしまうリスクがあります。傷害保険への加入はもちろんのことですが、耐震性や防火性の高い物件を選ぶことも重要でしょう。

まずは専門家に相談!

アパート経営にはリスクはつきものです。損をしないためにも、アパート経営を始める際は、素人判断で決めずに専門家の意見も聞いてみることをおすすめします。

リスク4. 家賃下落リスク

アパート経営を行う際、必ず押さえておかなければならないポイントが家賃下落のリスクです。アパート経営を始めたころは設備や建物自体が新しい状態であるケースも多く、家賃を高めに設定しても需要は高いかもしれません。しかし年数と共に建物・設備も劣化するため需要が低下し、同じ家賃設定であれば入居者が見つかりにくくなります。またアパートのあるエリアの需要が下がれば、家賃は低く設定しなければならないことも。そのため人気の高い間取りにリノベーションする、魅力的な設備を設置するようにしましょう。また需要が落ちにくいエリアの物件を探す子とも大切です。

リスク5. 修繕リスク

アパートに限らず、どんな建物であっても年数と共に劣化は必ず起こります。

  • 外壁・屋根の塗装
  • 排水管・給水管の交換
  • 室内のリフォーム
  • 設備(エアコンや給湯器など)の交換
  • 退去時のリフォーム

上記のような修繕が必要になってくるでしょう。またエレベーターを設置していれば、エレベーターの点検や交換費用なども発生します。そのため修繕費用がある程度かかることに対しての覚悟が必要です。いざというときに困らないように賃料の3%程度を目安に、修繕に向けての積立を行っておきましょう。また修繕ノウハウのある管理会社に選ぶことも大切になってきます。

リスク6. 不動産価格下落リスク

不動産投資を成功させるためには、出口戦略を上手くとらえることです。不動産価格は、様々な要因で下落する可能性もあるので注意しましょう。もし不動産価格が下落してしまえば、不動産を売却する際に大きな損失につながります

  • 人口減少
  • 物件での事故・事件
  • 建物の老朽化
  • 不景気

不動産は、上記の要因で価値が下がる可能性があります。不動産下落リスク対策としては土地の人口動態や開発計画などをしっかりとチェックしておく、将来の景気について予測するなどが大切です。

リスク7. 金利上昇リスク

日本ではマイナス金利政策は未だに続けられており、住宅を購入する際の金利が非常に低い状態となっています(2022年10月時点)。しかし世界的にも見ればマイナス金利政策を行っている国はなく、金利も徐々に上がっている状況があり、日本でもマイナス金利政策がいつ終わってもおかしくありません。つまり長期的な視点が考えれば、金利は上昇する可能性が高く、返済額に大きく影響を及ぼしかねません。もちろん固定金利を選択していれば金利上昇は関係ありませんが、金利の上昇次第では毎月の家賃収入よりも返済額が大きくなってしまうケースもあるでしょう。そのため元金均等返済にする、固定金利を選択するといった対策も検討するのも一つの方法です。

まずは専門家に相談!

アパート経営にはリスクはつきものです。損をしないためにも、アパート経営を始める際は、素人判断で決めずに専門家の意見も聞いてみることをおすすめします。

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アパート経営の基礎知識

このカテゴリでは、リスクに対する詳しい内容とそのリスクへの対応策についてご紹介しています。リスク回避のためにも、ぜひ、参考にしてみてください。

家賃保証とサブリース

アパートは通常、空室が発生すると家賃の収入がなくなってしまうと思いがちですが、サブリースであれば物件ごと借り上げてもらえるため、空室の家賃収入が減るリスクがなくなります。

更に物件の管理もサブリース会社に任せられるのです。

しかしサブリースはメリットばかりではありません。

入居者管理や手続き等も全てサブリース会社に任せるために楽になる部分はあるものの、その分サビリース会社への保証料の支払いが発生し、家賃の最上限の収入を得ることも非常に難しくなってしまうのです。

更に解約をしようとして解約手数料を支払うことになる、というケースもあります。

空室のリスク回避のために軽い気持ちでサブリースを利用するのではなく、メリットとデメリット、それぞれ知っておく必要があります。

アパート経営における
サブリースをチェックする

賃料滞納の対策

家賃滞納を発生させないための重要事項として入居者の審査がありますが、審査をしっかり行っても滞納者が出てしまう可能性がなくせません。

万が一発生してしまった場合は滞納者への対応が大切になってきます。

督促や滞納理由の確認を素早く行い、入金日を確認しなければいけません。

状況によっては法的措置が必要となる場合もあり、その際は専門家に対応依頼する必要も出てきます。

発生してから考えるのではなく、事前に準備しておきましょう。

滞納者が発生した時の家賃の保証を第三者がしてくれる保証会社の利用も防止策として大切です。

審査を厳しくしすぎて入居率が下がるよりも、保証会社を利用して空室リスクを減らす方が収益アップにつながることもあります。

アパート経営における家賃滞納の
対応をチェックする

災害リスク

物件が災害に遭うケースとして主に震災と火災があります。

火災に関しては全ての物件オーナーが保険加入するのが通常ですが、地震保険への加入はそれぞれの判断となりますので専門家の意見などを参考に検討しましょう。

保険加入以外にもリスクを減らすポイントがあります。

例えば物件の設備点検をしっかり行なうこともその1つです。

点検不足のため発生した火災であった場合、管理上でオーナーの過失があったとされてしまいます。

他にも逃げ道がなかった、もしくは緊急車両が通れない立地であったことから入居者が災害にあってしまった場合も同様で、損害賠償責任問題に発展することがあります。

これらの他にも災害時のリスクを減らすためには、できるだけ設備面も新しい新築アパートを選ぶのが良いですが、中古であれば耐震基準法が新しくなった1981年以降に建てられた物件を選ぶことが震災時のリスク対策となります。

アパート経営における火災や
地震への対応をチェックする

新築アパート経営にまつわる税金

アパート経営には、さまざまな税金もかかってきます。

だからこそ、アパートを新築・購入した際にに、アパート経営をしている期間内、そしてアパートを売却する際や相続する際に、それぞれどんな税金がどのくらいかかってくるのかを事前にある程度知っておくことはとても大切です。

ここでは、3階建て木造アパートを例にして、それぞれのシーンでかかってくる税金の計算方法や概算などの情報をお届けします。

新築アパート経営にまつわる
税金への対応をチェックする

新築アパート経営のメリット・デメリット

新築アパートの経営にはメリットだけでなく、デメリットもあります。

中古物件に比べると入居率が高くなる、修繕費を抑えられるなどのメリットがあるでしょう。また税金の優遇措置を受けられるなども魅力的な要素です。

ただ、新築だからこそ購入費用も高くなってしまい、月々の返済金額が増えてしまうことも。また空室や家賃滞納のリスク、災害のリスクなどのデメリットもあるため、それらを踏まえた上で慎重に検討する必要があります。

新築アパート経営の
メリット・デメリットをチェックする

アパート経営で「間取り」が重要な理由

新築アパート経営で大切な間取りについて解説しています。アパート経営で間取りが重要なのは、空室率の上昇を防ぐため、賃料単価に直結するためです。

アパート経営で間取りを考える時のポイントとしては、入居者のターゲット、立地条件、収納スペース、生活の動線があります。

新築アパート経営で
「間取り」が重要な理由についてチェックする

   
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※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)