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新築アパート経営のメリット・デメリット

新築アパートを投資するとき、必ずしも利益が出るわけではありません。後悔しないためにもメリット・デメリットを抑えておくことが重要です。アパート投資を成功させるためにも参考にしてくださいね。

新築アパート投資のメリット

入居率が高まる

「新築」という誰も住んでいないアパートは、非常に人気の高い物件です。そのため「新築」というだけで、入居者が獲得しやすくなり、入居率アップにつながるでしょう。入居率が高まれば、空室期間を最小限に抑えることもでき、賃料の収入が安定的に得られやすくなります。安定収入が得られるというのは、新築アパート投資の最大のメリットとも言えるでしょう。

修繕費を抑えることができる

アパート経営する場合には、年数とともに物件が劣化していくため修繕が必要になってくるでしょう。もちろん新築であっても設備などの変更を行わなければならないケースもありますが、中古アパート程ではありません。つまり中古物件と比較すれば、修繕費を大幅に抑えることができるでしょう。そのため修繕のために備えるべき費用も最小限に抑えられます。

節税の効果が高い

アパートなどの不動産投資は、様々な節税対策になります。中古アパートよりも新築アパートの方が節税効果は高いため、節税したい方には新築アパート投資の方が最適です。たとえば減価償却費を経費計上できる期間が長いため、長期的に節税効果を享受できるでしょう。また固定資産税も減額されるため、様々な点で税の優遇が得られます。

生命保険の代わりにもなる

新築アパートに限ったことではありませんが、アパートなどの物件を購入する際に団体信用保険に加入しておけば、購入者に何かあった時はローンが免除されます。さらに物件や土地は手元に残るため、家族は今後も家賃収入を得ることができるでしょう。そのため生命保険の代わりとなり、遺産として残すことができるのです。

経済変動の影響を受けにくい

投資と言えば、株などの金融商品をイメージする人も多いでしょう。金融商品への投資もメリット・デメリットがありますが、とくにインフレなどの経済変動の影響を受けやすいという点はデメリットと言えます。一方アパート経営などの不動産投資の場合、比較的経済変動の影響が受けにくいという特徴があるでしょう。そのため突然、アパートの価値が半減するというリスクはありません。

設備や間取りを工夫出来る

新築アパートなら、設備や間取りを自由にカスタマイズできるというメリットがあります。常に時代とともに必要な設備は変わっていき、借りる側が求める間取りも変化していくでしょう。新築アパート投資であれば、時代ごとの常識や流行に応じて設備や間取りを準備することが可能です。時代に適したものであれば多くの入居者を集めやすくなり、空室リスクが減らせるといった効果が期待できます。需要が高い物件なら、家賃も高く設定できるなどのメリットも。

融資が得られやすい

日本の金融機関の場合、中古のアパートなどの物件に対しては比較的融資の基準が厳しい一面がありますが、一方で新築物件であれば銀行などの金融機関からの融資が受けやすい傾向にあります。それは新築アパートであれば入居者が存在せず、トラブルなどの苦情も一切ない絶え、不動産だけの評価ができるからです。また新築アパートであれば、30年・35年と言った長期の融資も受けやすいでしょう。

新築アパート投資のデメリット

購入費用が高い

中古アパートに比べると、どうしても物件を購入する費用が高くなってしまいます。もちろんローンを組むこともできますが、月々の返済金額が想定以上に増える可能性も高まるでしょう。ただ新築物件の場合は、頭金ゼロなどの好条件で融資を受けることもできるかもしれません。ただ、たとえ条件が良いとしても、しっかりと返済計画を立てて、慎重に返済できるかどうか検討することが大切です。

空室や滞納のリスク

新築アパートだからと言って、必ずしも満室という訳ではありません。立地などによっては、新築でも満室にならないケースもあるでしょう。また入居者がいるとしても、家賃滞納される可能性もあります。家賃が滞納してしまえば、退去するまで新たな入居者を募集することもできないため、大幅な損失になってしまうでしょう。家賃収入が入らなければ、自己資金でローン返済を行う必要があるため赤字になってしまいます。

家賃の下落幅が大きい

新築物件というだけで、不動産の価値が上がるため通常よりも家賃を高く設定することが可能です。しかし入居者が入れ替わった時点で、中古物件となり、周辺の物件の家賃相場に合わせなければならないでしょう。10年後、20年後の家賃がどうなるのか、ある程度想定した上でシミュレーションしなければ、想定以上に家賃収入が手に入らない可能性もあります。周辺の築10年、20年の物件の家賃を必ず確認しておきましょう。

収支シミュレーションが想像しにくい

新築物件には、中古物件のような賃貸運用の実績がありません。そのため入退去の履歴や修繕の履歴など参考になる情報が全くないため、収支のシミュレーションを想定することが難しいでしょう。思ったよりも入居者がいない、想定以上に家賃収入が少ないなど、思い通りにいかないケースも多々あるので注意してください。そのため周辺にある物件の家賃相場や空室状況などを調査し、より現実的なシミュレーションを行うことが大切です。

災害などのリスク

毎年のように日本のどこかで災害が起きている状況です。そのため、せっかく新築マンションを購入したとしても地震や豪雨などの災害に巻き込まれることもあるでしょう。その結果、建物に大きなダメージを受けてしまい、多額の修繕費用がかかってしまうことも。最悪の場合、マンション経営が出来なくなってしまう可能性もあるでしょう。災害のリスクに備えるためにも、十分な補償が受けられるような保険を検討することが大切です。ハザードマップなどを確認し、マンションの立地なども踏まえて、必要な補償を検討してください。

新築アパート投資の注意点

新築アパート投資は「何となく儲かりそう」「なんとなくできそう」「儲かりそう」など曖昧な考え方で取り組んでも上手くいきません。しっかりとポイントを押さえたうえで進めていくことが大切です。ここでは新築アパート投資における注意点について見ていきましょう。

頭金を多く入れる

新築アパート投資を行う場合、ほとんどの方が金融機関から融資を受けるでしょう。しかし全額融資で賄ってしまえば、その分返済額も多くなり、毎月の負担が増えてしまいます。そのため、できる限り頭金を多めに用意することが大切です。頭金を多めに入れておけば、毎月の返済額も少なくて済み、余裕のある返済計画が立てられます。もし何らかの要因で収益が激減するなどのトラブルが発生しても、返済額が少なければ比較的影響を最小限に留められるでしょう。

出口戦略を考えておく

新築アパート投資を行う際、これから先ずっと所有しているケースもあれば、何らかの理由で売却を考えるケースもあるでしょう。新築アパートであったとしても、将来はアパート周辺の環境も変わり、日当たりが悪くなるなど入居率・売却価格に悪影響をきたすことも。そのため収益低下などの事情を加味して、スムーズに売却できるよう出口戦略を考えておくことも大切です。長い目で新築アパート投資について計画を練りましょう。

建売物件の場合はプランを確認

土地と建築するアパートをセットで売却する建売物件を購入することもあるでしょう。建売物件の場合、アパートが完成するまでどのような建物になるのか把握しにくいというデメリットがあります。そのため建売物件の担当者とコミュニケーションをしっかり取り、収益が見込める物件になるように話し合うことが大切です。外観や設備など納得できるまでプランを確認しましょう。

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※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)