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新築アパート経営のメリット・デメリット

新築アパートを投資するとき、必ずしも利益が出るわけではありません。後悔しないためにもメリット・デメリットを抑えておくことが重要です。アパート投資を成功させるためにも参考にしてくださいね。

新築アパート投資のメリット

入居率が高まる

「新築」という誰も住んでいないアパートは、非常に人気の高い物件です。そのため「新築」というだけで、入居者が獲得しやすくなり、入居率アップにつながるでしょう。入居率が高まれば、空室期間を最小限に抑えることもでき、賃料の収入が安定的に得られやすくなります。安定収入が得られるというのは、新築アパート投資の最大のメリットとも言えるでしょう。

修繕費を抑えることができる

アパート経営する場合には、年数とともに物件が劣化していくため修繕が必要になってくるでしょう。もちろん新築であっても設備などの変更を行わなければならないケースもありますが、中古アパート程ではありません。つまり中古物件と比較すれば、修繕費を大幅に抑えることができるでしょう。そのため修繕のために備えるべき費用も最小限に抑えられます。

節税の効果が高い

アパートなどの不動産投資は、様々な節税対策になります。中古アパートよりも新築アパートの方が節税効果は高いため、節税したい方には新築アパート投資の方が最適です。たとえば減価償却費を経費計上できる期間が長いため、長期的に節税効果を享受できるでしょう。また固定資産税も減額されるため、様々な点で税の優遇が得られます。

生命保険の代わりにもなる

新築アパートに限ったことではありませんが、アパートなどの物件を購入する際に団体信用保険に加入しておけば、購入者に何かあった時はローンが免除されます。さらに物件や土地は手元に残るため、家族は今後も家賃収入を得ることができるでしょう。そのため生命保険の代わりとなり、遺産として残すことができるのです。

経済変動の影響を受けにくい

投資と言えば、株などの金融商品をイメージする人も多いでしょう。金融商品への投資もメリット・デメリットがありますが、とくにインフレなどの経済変動の影響を受けやすいという点はデメリットと言えます。一方アパート経営などの不動産投資の場合、比較的経済変動の影響が受けにくいという特徴があるでしょう。そのため突然、アパートの価値が半減するというリスクはありません。

新築アパート投資のデメリット

購入費用が高い

中古アパートに比べると、どうしても物件を購入する費用が高くなってしまいます。もちろんローンを組むこともできますが、月々の返済金額が想定以上に増える可能性も高まるでしょう。ただ新築物件の場合は、頭金ゼロなどの好条件で融資を受けることもできるかもしれません。ただ、たとえ条件が良いとしても、しっかりと返済計画を立てて、慎重に返済できるかどうか検討することが大切です。

空室や滞納のリスク

新築アパートだからと言って、必ずしも満室という訳ではありません。立地などによっては、新築でも満室にならないケースもあるでしょう。また入居者がいるとしても、家賃滞納される可能性もあります。家賃が滞納してしまえば、退去するまで新たな入居者を募集することもできないため、大幅な損失になってしまうでしょう。家賃収入が入らなければ、自己資金でローン返済を行う必要があるため赤字になってしまいます。

家賃の下落幅が大きい

新築物件というだけで、不動産の価値が上がるため通常よりも家賃を高く設定することが可能です。しかし入居者が入れ替わった時点で、中古物件となり、周辺の物件の家賃相場に合わせなければならないでしょう。10年後、20年後の家賃がどうなるのか、ある程度想定した上でシミュレーションしなければ、想定以上に家賃収入が手に入らない可能性もあります。周辺の築10年、20年の物件の家賃を必ず確認しておきましょう。

収支シミュレーションが想像しにくい

新築物件には、中古物件のような賃貸運用の実績がありません。そのため入退去の履歴や修繕の履歴など参考になる情報が全くないため、収支のシミュレーションを想定することが難しいでしょう。思ったよりも入居者がいない、想定以上に家賃収入が少ないなど、思い通りにいかないケースも多々あるので注意してください。そのため周辺にある物件の家賃相場や空室状況などを調査し、より現実的なシミュレーションを行うことが大切です。

災害などのリスク

毎年のように日本のどこかで災害が起きている状況です。そのため、せっかく新築マンションを購入したとしても地震や豪雨などの災害に巻き込まれることもあるでしょう。その結果、建物に大きなダメージを受けてしまい、多額の修繕費用がかかってしまうことも。最悪の場合、マンション経営が出来なくなってしまう可能性もあるでしょう。災害のリスクに備えるためにも、十分な補償が受けられるような保険を検討することが大切です。ハザードマップなどを確認し、マンションの立地なども踏まえて、必要な補償を検討してください。

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68棟
(自社開発・仲介)

※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)

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