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読めば解る!新築アパート投資ガイド » アパート経営のリスクと注意点 » 返済比率が高い

返済比率が高い

ここではアパート経営において重要な指標となる返済比率について解説。その計算方法や安全と判断できる割合の目安などオーナーとして知っておきたい基礎知識や返済比率ラインを下げる方法についても紹介しています。

返済比率とは

アパート経営などの不動産投資において家賃収入に対する借入金の返済の割合のことを返済比率と言います。どれほど良い物件でも返済比率が高ければ赤字になる可能性があり、アパート経営の健全性を示す指標にもなります。

計算方法

返済比率は以下の計算式に当てはめて求められます。入居率は変動しますが、返済比率の計算はあくまで満室時の家賃収入で計算するので注意してください。

  • ローンの毎月の返済額÷満室時の毎月の家賃収入×100=返済比率(%)

「返済比率」を重視すべき理由

返済比率を把握することで経営判断ができる

アパート経営で返済比率が重視される理由は、その数値によってさまざまな状況にどの程度耐えられるかがわかるからです。ローンの毎月の返済額は経営状況に関わらず変わりません。

返済比率が低ければ家賃が下がったり、空室が出て家賃収入が減った時にも借入金の返済に影響が出にくくなります。

反対に返済比率が高いと赤字になりやすい経営であることがわかり、資金計画を考え直したり場合によっては投資をあきらめる判断ができます。

安全な返済比率のライン

返済比率50%が安全確保のギリギリと考える

一般的な新築物件の返済比率の目安は40~50%とされています。40%が理想とされますが、あまり現実的な数字とは言えないため、50%が安全な返済比率のラインとして目指す数字と考えるほうがよいでしょう。

50%確保しなければならない理由は、アパート経営では毎月のローンの返済だけでなく管理費や修繕・リフォーム費用、固定資産税などがかかり、これに家賃下落や空室リスクのことも考えるとギリギリの数字になるからです。

返済ラインを下げる方法

頭金を上乗せするか低金利のローンを選ぶ

少しでも返済比率を下げるためには家賃収入を上げるか、ローン返済額を減らすかどちらかですが、そもそも返済比率は満室時の家賃収入で計算されるため、家賃が上がる方向で調整するのは考えにくいと言えます。

ローン返済額を減らすには頭金に充てる自己資金を多くして毎月の返済額を減らすか、できるだけ金利の低いローンを組むことが考えられます。また物件価格が安くなれば返済額も減るので値引きなど条件交渉をするのも有効です。

まとめ:返済比率によっては再検討も必要

新築アパート投資におけるリスクの一つとして返済比率が高いことに注意しなければなりません。返済比率とは家賃収入に対するローンの返済割合のことで、これが高いと赤字経営になりやすいと考えられるからです。

健全なアパート経営を目指すなら返済比率50%が最低ラインです。少しでも比率を下げるには頭金を増額したり低金利ローンを組むなどの方法があります。安全なラインを維持できないようなら購入そのものの再検討も必要です。

※参照:幻冬舎GOLDONLINE(https://gentosha-go.com/articles/-/19985)
※参照:みんかぶ不動産(https://re.minkabu.jp/columns/20190903-001)

新築アパート投資
を扱う不動産会社
3選
ブルーアセット
パートナーズ
利回り目安
68
公開物件数
205棟
(自社開発・仲介)
リバイブル
利回り目安
6.59
公開物件数
62棟
(自社開発)
モダンアパートメント
利回り目安
6~8
公開物件数
68棟
(自社開発・仲介)

※一棟アパートの開発実績があり、利回りを公式HPで公表しており、HP上で50件以上物件を公表している不動産投資会社を厳選しています。
※2020年9月時点の情報。公式HPの情報をもとに掲載しています。
※参照:リバイブル(http://www.rebible.co.jp/lp1/
※参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
※参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/result/)

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