新築アパート経営にまつわる税金

こちらのページでは、新築アパートを経営する際に発生する税金についてご紹介。新築や購入時に発生する税金、経営中にかかる定期的な税金、売る際や相続する際にかかる税金について知っておきましょう。

新築や購入時に発生する税金

アパートの新築や購入時に発生する税金としては、以下の4つが挙げられます。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 消費税

それぞれについてご説明しましょう。

印紙税

印紙税は工事請負契約書や金銭消費貸借契約書(ローン契約書)などの文書に必要となるもので、契約額の大きさによって印紙税額も変わってきます。

文書に記載の契約金額	1,000万円超5,000万円以下	5,000万円超1億円以下	1億円超5億円以下
売買契約書 金銭消費貸借契約証書 （ローン契約書）	2万円	6万円	6万円
工事請負契約書※	1万円	3万円	3万円

※2020年3月31日まで不動産工事請負契約書は特例により税額が軽減されています。ここに記しているのは軽減後の金額です。
参照：財務省（https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwjTqvDHjPXsAhUPE6YKHf6RA00QFjABegQIBxAC&url=https%3A%2F%2Fwww.mof.go.jp%2Ftax_policy%2Ftax_reform%2Foutline%2Ffy2020%2Frequest%2Fmlit%2F02y_mlit_k_05.pdf&usg=AOvVaw0S-u2Ufyw1Oad4T0NLkNAZ）

たとえば3階建ての木造アパート（全9戸・1戸あたりの面積30㎡）を4,800万円で建てた場合、工事請負契約書に必要な印紙税は1万円。さらにその金額を全額ローンで借りた場合は金銭消費貸借契約証書に必要な印紙税は2万円となります。

登録免許税

建物を建てた際、所有者の権利を明らかにするために所有権保存登記が必要です。 また、ローンを借りる場合には、抵当権設定登記をすることになります。登録免許税は、これらの登記をする際に課税される税金です。

新築の場合は所有権保存登記の登録免許税額は、課税標準額×税率0.4％。課税標準額とは建物価格そのものではなく、「固定資産課税台帳」に登録された価格となります。

課税標準額は正確には不動産を管轄する法務局に問い合わせる必要がありますが、おおむね建物価格の6割前後におさまるケースが多いので、たとえば先ほど例に挙げた4,800万円の3階建て木造アパートを新築した場合、

• 4,800万円×0.6×0.4％＝115,200円

おおむねこの程度の金額が、所有権保存登記の登録免許税額として課せられる、ということになります。ローン利用の際の抵当権設定登記の登録免許税額は、債権金額（借入金額）×税率0.4％。4,800万円をフルローンで借りた場合、4,800万円×0.4％＝192,000円となります。

不動産取得税

不動産取得税とは、読んで字のごとく不動産の取得に対してかかる税金です。計算方法は、建物評価額（固定資産税評価額）×税率3％（平成33年3月31日まで有効な住宅用の軽減税率）。建物評価額は物件価格の6割前後です。

先ほど例に挙げた4,800万円の3階建ての木造アパート（全9戸・1戸あたり30㎡）の場合、4,800万円×0.6×3％＝864,000円が不動産取得税の概算となります。

ただし、この不動産取得税は「1戸あたりの床面積が40㎡以上240㎡以下なら、1戸あたり1,200万円の特別控除が受けられる」という特例があります。

たとえば3階建ての木造アパートでも「建築費8,000万円・全9戸・1戸あたりの面積50㎡」という条件になると、以下のような計算になるのです。

• 8,000万円×0.6－（1,200万円×9戸）×税率3％＝0円

消費税

消費税は、建築請負工事代金や、司法書士・土地家屋調査士への手数料、ローン事務手数料　などに対してかかってきます。

経営中にかかる定期的な税金

アパート経営中にかかる定期的な税金としては、固定資産税と都市計画税が挙げられます。固定資産税の計算法は、固定資産税評価額（課税標準）×1.4％。ただし、賃貸住宅の場合は、1戸あたりの面積が200㎡以下なら小規模住宅用地として認められ、課税標準の6分の1に軽減されます。

都市計画税は、固定資産税評価額（課税標準）× 0.3％（標準税率）。税率は市町村によって変わりますが、おおむね0.3％です。こちらも小規模住宅用地として認められる賃貸住宅には軽減措置があり、標準課税の3分の1に軽減されます。

売る際、相続する際にかかる税金

アパートを売却する際には、譲渡所得税がかかりますが、この税金が必要となるのは「アパートを取得した時の総金額よりも売却価格のほうが高かった」というケースのみです。大半は売却価格のほうが安くなるので、この税金がかかる確率は低いと言えます。

また、アパートを相続した場合は相続税の対象となりますが、3,000万円＋相続人の数×600万円（※）が基礎控除となりますので、それなりに築年数のたった3階建て木造アパートの相続なら、相続税がかからないケースも少なくありません。

※参照：相続会議（https://souzoku.asahi.com/article/13247187）