失敗事例

このページでは、サラリーマンがアパート投資を始める際に参考となる、アパート経営の失敗事例を紹介します。

アパート経営で見受けられる7つの失敗事例

アパート経営を始めたものの、予想外の展開により失敗してしまうケースが多く見受けられます。アパート経営の失敗事例をきちんとみて、同じ過ちを繰り返さないよう対策を考えておきましょう。

利回りだけで中古アパートを購入すると、その後の管理に苦労します。

中古アパートを購入しました。しかし家賃が安いからか、入居者の質の悪さが目立ちます。夫婦喧嘩や夜の騒音、ゴミ捨てのマナーなど、悩みがつきません。ペット不可なのに、ペットを飼っていた入居者には驚きました。退去時にリフォーム代400,000円もかかってしまい、安い中古物件の管理の大変さを痛感しました。

原因は「利回りだけを見ていた」こと

この事例では「家賃が安いからか、入居者の質の悪さが目立ちます」と言っていますので、空室はあまりないのでしょう。そのため利回りが良いと考えたようですが、「入居者の質」にまで頭が回らなかったところが大きな反省点です。

周辺の事情もチェックするべき

「空室がない」イコール「利回りが良い」と安易に考えてはいけません。とくに中古物件は年数の経過とともに劣化していきますので、価値も下がってきます。また、目立つような「入居者の質の悪さ」があるような物件であれば、以前から問題は出ていたはずです。価格や利回りだけを見るのではなく、入居者や周辺の事情についてもチェックする必要があります。

相続でアパートを所有しても、収益に結びつくとはかぎりません。

京王線沿いで築15年以上のアパートを、父から相続しました。ローンを組まずに土地と建物を同時に得られたから、これから収入が増え続けるものだと思っていました。

しかし現実は、入居者のクレームや滞納問題、リフォーム代、空室状況など、頭を悩ませる出来事ばかりです。最近では、この物件のオーナーというだけでストレスを感じています。

解体するのにもお金がかかります。売却するといくらになるのか、そもそも売却できるのか、後先考えずにアパート経営を始めてしまい後悔しているのが現状です。

計画性のなさが大きな要因

この事例の反省点は、計画性のないままにアパート経営を始めてしまったところにあります。「運用によって儲けが出る」と考えたのかもしれませんが、相続する前に資産価値や、売却する場合の見積もりなどを確認しておくべきでした。

不明なことは専門家に相談を

アパート経営というのは、放っておけばお金が儲かるものではありません。維持管理にどれくらい費用が掛かるのか、どれくらいの時期に大規模なリフォームが必要になるのか、空室が増えないという見込みはあるのかなど、たくさんの条件がクリアになって初めて儲けが出てきます。まずは信頼できる不動産業者に相談をして、しっかりと計画を立てるようにしましょう。

空室問題がなくなっても、滞納問題が待ち受けています。

買い物がしやすく、駅に近い物件を購入した経験があります。住環境の良さのおかげで空室が発生せずに、購入当初は安心しました。

しかし安心していたのも束の間、今度は家賃の滞納が発生。しかも一度だけではなく、頻繁に発生していました。最終的には、滞納分を支払わずに夜逃げされたことがあります。自分で管理する以上は、入居者との信頼関係にも配慮しなければいけません。

信頼関係を築けなかった

この事例では、事前の調査や確認はある程度できていたようです。立地もよく空室も少ないという好条件でしたが、家賃の滞納まではチェックできませんでした。すべてのアパート経営で必要なわけではありませんが、入居者との信頼関係が大切になるケースもあります。

ソフトの面も充実させる

中古アパートを購入するときには、「空室状況はどうなのか」「いい立地なのか」「劣化具合はどれくらいか」といったハード部分に気をとられがちです。しかし、入居者が気持ちよく生活できているかというソフト面にも気を配ることで、契約を更新して長く住んでくれたり、家主との信頼関係が生まれたりするものでしょう。

中古物件には、要注意！「立地が良いから空室保証はなくても大丈夫」と言われても・・・。

中古物件を購入しましたが、現在でも空室状況が続いています。不動産会社に相談しても「入居者の募集を頑張ります」と言われるぐらいで、結局オーナーである自分だけが損しているのが現状です。

また、入居者を増やすための改修や設備投資といった点でも出費が重なるため、中古物件の難しさをまざまざと感じました。

不動産会社の言葉を信じてしまった

この事例の反省点は、不動産会社の言葉を鵜呑みにしてしまったことにあります。購入時に「立地が良いから空室保証はなくても大丈夫」と言われたとしても、本当に大丈夫なのかどうかしっかりと確認するべきでした。

信頼できる業者かどうか見極める

まずは、本当に信頼できる不動産会社なのかどうかを見極めましょう。営業担当に問題があるだけの場合もありますので、そのあたりはよくチェックしましょう。信頼できる業者の場合は、アパート経営のメリットもデメリットもきちんと説明してくれます。とくに中古物件の運用は難しい部分もたくさんありますから、親身になって詳しく説明してくれるような業者がおすすめです。

物件の管理体制で予想外の出費がでました。

サブリース（一括借上げ）にはあまり興味がなく、とりあえず一般管理で中古物件を購入しました。購入当初は入居者もいたので、順調なアパート経営ができました。しかし、一般管理で驚いたのが、入居者が退去する際のリフォーム・クリーニング代が全額自己負担であった点です。2ヶ月分の家賃を負担することになり、よく調べておけばよかったと後悔しました。

改めて調べてみると、サブリース（一括借上げ）では不動産業者が空室保証も行ってくれますし、不動産投資の関連会社には様々な物件管理やサポートサービスがあるため、最初から先を見越した相談をしておくべきだと思いました。

他の選択肢を検討しなかった

サブリースに興味がないということで、何の検討もしなかったのは大きなミスと言えます。もしかしたら不動産業者は説明しようとしていたかもしれません。色々な選択肢があることを知った上で、どの方法を選ぶか決めるべきでした。

相談してよく検討してから決める

サブリースや空室保証に興味がなかったとしても、どのようなシステムなのか、どんなメリットやデメリットがあるのかを、少しは検討するべきでした。この事例のように後になって知ったとしても、大きな出費は返ってきません。アパート経営では先を見越した計画性が重要になります。不動産業者によく相談をして、今後について決めるようにしましょう。

新築ワンルームマンション購入後、毎月の出費が発生しています。

関西で会社員として勤務しながら、老後の資産形成も始めたいと考えていたところ、ワンルーム不動産業者に勧められるまま物件を購入して不動産投資をスタートさせました。

そもそも収支シミュレーションでは毎月1万円ほどの赤字が見込まれていたものの、担当者から借金返済後は現物資産になって老後の収入源にもなると後押しされて信用しました。しかし現実は入居者の退去に伴ってキャッシュフローが悪化し、結果的に赤字額がどんどんと拡大していきました。

赤字シミュレーションの結果を軽視した

事前に赤字が想定されていたにもかかわらず、そのリスクや試算結果について深く考えないまま不動産業者の言葉に流されてしまったことは問題でしょう。また、退去者が出たことで赤字が増大したとすれば、そもそものシミュレーションが適正であったかどうかも気になるポイントです。

黒字のシミュレーションでも赤字化するリスクはある

事前のシミュレーションはあくまでも試算であり、設定する変数によって結果はプラスにもマイナスにもなります。そのため、条件設定が甘ければ事前のシミュレーションで黒字になっていたにもかかわらず、実際に投資を始めてみると赤字になってしまうといったケースもあり得ます。

また、悪質な不動産業者はあえてシミュレーションで良い結果を示すこともあり、信頼できる不動産業者や担当者を見つけることも重要です。

節税対策だけで物件を選んでしまった結果…。

商社勤務も長くなり、収入もそれなりに高額なものになってきたため、節税対策として不動産投資を検討しました。事前にキャッシュフローを計算したところ収支はプラスマイナス0と試算されましたが、節税効果を得られるならば結果的にプラスになると思って、不動産業者に勧められた中古物件を購入しました。

しかしその後に会社から海外勤務を命じられたことで状況が変わります。海外へ移住した結果、海外で得た給与収入と不動産投資の赤字分の損益通算が行えなくなり、最終的にキャッシュフローがプラスにならない国内の物件を延々と保有し続ける状況になってしまいました。

節税目的だけで不動産投資物件を購入するリスク

会社員や個人事業主として相応の収入がある人の場合、不動産投資が赤字になっても損益通算によって節税効果を高めれば、結果的に損失を軽減できる可能性があります。しかし、最初から節税対策のみを目的とすることは、即ち明らかな赤字物件を購入するというリスクにもつながりやすく、思いがけない事態によってキャッシュフローが悪化する恐れもあります。

節税効果はメリットの1つと考え利回りも意識する

基本的に、不動産投資ではキャッシュフローを維持しつつ、節税効果も得られるようにWメリットのプランニングを進めていくことが重要です。

アパート経営がサラリーマンにおすすめな理由とは？

アパート投資の新築・中古別の失敗を避けるポイント

アパート投資では新築物件や中古物件といった物件の属性ごとにリスクがあり、当然ながらそれぞれの性質に合わせたリスクマネジメントを考えなければなりません。ここではアパート投資の新築・中古物件別に失敗を回避するポイントをまとめました。

新築アパート経営時の失敗を避けるポイント

長期のキャッシュフローを考える

新築アパートを購入して経営していく場合、新築ならではの高い家賃設定でも入居者を見つけられる可能性があり、家賃収入についても沢山の利益を期待できるかも知れません。しかし、家賃収入は築年数に応じて変化していくものであり、また設備や施設の劣化などに関しても年数を経るにしたがって発生リスクが増大していきます。

そのため、新築アパート経営では目先の利益や数値だけに集中するのでなく、長期的なリスクや情勢の変化も含めて考えながら、キャッシュフローを検討することが大切です。

頭金を多く入れる

新築アパートを建てる際には高額な費用がかかるため、多くの人は不動産投資ローンなど金融機関からの融資を活用して投資をスタートさせます。しかし、借入金が多くなればなるほど毎月の返済金の額や返済期間が増大しがちであり、もしも空室リスクが生じれば速やかにキャッシュフローが破綻してしまう恐れも増大するでしょう。

月々の返済額だけでなく、利息も含めてトータルの返済額を減らすためには、頭金を多く入れてそもそも借入金を少なく抑えるといった工夫が重要です。

ただし、手元の現金がなくなれば万一の備えも失うため、必ず余裕を残しておきましょう。

新築物件だからといって油断しない

新築アパートの経営で失敗しやすいポイントの1つとして、「新築」というワードに頼りすぎなことが挙げられます。新築物件であれば、あまりプロモーションに力を入れなくても入居者が自然と集まってくるだろうという油断や、新築物件だからといって強気な家賃設定を進めてはいないでしょうか？

「新築」というワードは確かに効果的な武器ですが、それだけに頼って他の努力をおろそかにしても新築アパート経営が成功するほど、絶対的な要素・魅力ではありません。

新築アパートだからと油断することなく、きちんと入居者の募集や適切な家賃設定といった取り組みをしていきましょう。

土地の利便性を考えて賃貸ニーズが期待できる物件をプランニングする

どれほど設備や間取り、デザインが魅力的な物件であっても、極端にアクセス性が悪かったり、周辺環境の利便性が悪かったりすれば入居者を期待することは困難になります。

そのため、新築アパート経営を考える場合、物件を建てる前段階として土地の選定をきちんと行わなければなりません。

最寄り駅からの距離はもちろん、徒歩で駅とアパートを往復する場合は道路の高低差といった点も気になります。また、物件周辺にどのような商業施設があるのか、車の利用が想定されるエリアであれば駐車場のスペースを確保できるかといった要素もポイントです。

事前に周辺エリアのマーケティング調査を行い、地域としての賃貸ニーズについて把握しておくことも欠かせません。その他、将来的な都市開発の計画の有無などもチェックしておきましょう。

災害リスクなど将来的な問題についても考慮して土地を選定する

海や川といった水場に近いエリアであれば津波や洪水、浸水といった災害リスクを無視できません。また年間を通しての台風被害や地震の可能性、豪雪によるリスクなど、水害の他にも様々な災害は想定されます。

アパート経営やマンション経営は高額な初期費用を長期的な賃貸物件運用によって回収していく投資事業であり、将来的に物件へダメージを与えかねないリスクについては最初の段階で十分に検討しておくことが大切です。また、万一に備えた保険プランの比較検討などを行うだけでなく、災害によって設備や建物に損害が発生した時に速やかな補修・修繕を行えるように資金を積み立てておくといった取り組みもリスクマネジメントとして欠かせません。

入居者にとって価値を感じられるような間取りや設備を考える

アクセス性や立地環境に優れて、災害リスクにも備えていたとしても、根本的に魅力の薄い物件では入居者の気持ちへアプローチすることも困難です。

まずはどのような客層を入居者として想定すべきか明確化した上で、そのテーマに沿って物件の間取りや設備をプランニングします。

単身者やファミリー世帯、若者や高齢者など入居者の属性やライフスタイルによって求められる間取りや設備も変わってくるため、それぞれのニーズへアピールできる魅力を考えることが大切です。

また、周辺エリアの競合相手になるマンションやアパートを調査して、どのような間取りや設備について需要があるのかデータとして分析することも肝要です。

中古アパート経営時の失敗を避けるポイント

稼働率の確認

中古アパートを購入して不動産投資を始める場合、実際にその物件がどの程度の稼働率や入居率を保っていたのか、数字で確認することができます。

もちろん、過去の稼働率がそのまま現在でも保たれている保証はなく、あくまでもシミュレーションの上で利用できる数値として考えることが必要です。しかし、理論値や予想値としてでなく、現実的に住環境や周辺の社会情勢などを反映した稼働率や収益性を確認できることは、事業プランを立てる上で大きな材料となるでしょう。

入居者層の確認

中古アパート経営を始めるに当たって、現在の入居者がどのような属性であるのかチェックしておくことも重要です。

例えば高齢者が多い場合、引っ越しや転勤で退去するリスクは低いものの、病気やケガで退去したり、いっそ独居高齢者であれば孤独死したりといったリスクが懸念されます。

反面、若い単身者であれば季節によって引っ越したり転勤したりする可能性があり、毎回新しい入居者候補を探すことが必要になるかも知れません。

建物の状況確認

中古アパートは必ず多かれ少なかれ経年劣化が発生しており、施設や設備にどのような影響が及んでいるか可能な限り正確に把握しておくことが必要です。

もしも施設や設備の不具合・劣化を見落とせば、投資をスタートさせてからいきなり大きな修繕費や解決コストが発生するかもしれず、安定した投資を続ける上で状況分析はしっかりと行っておきます。

新築・中古ともに意識すべき【失敗を回避するためのポイント】

管理会社と良好な関係を築く

新築や中古、またはアパートやマンションといった違いに関係なく、不動産投資では実際に物件を管理してくれる不動産管理会社の選定と働きが極めて重要になります。

不動産管理会社が誠実に業務を全うしてくれれば、入居者にとって暮らしやすい環境が整えられ、アパートのオーナーは物件価値が高まるため複数のメリットを獲得できます。反面、不動産管理会社がズサンな管理を行っていると、新しい入居者が増えないばかりか現在の住民が退去してしまうリスクを増やしかねません。

信頼できそうな不動産管理会社を厳選し、その後も定期的にコミュニケーションを取って信頼関係を維持していきましょう。

失敗例や失敗の原因について学ぶ

世の中には数多くのアパート経営の失敗例があり、それぞれに失敗の理由があります。

そういった過去の事実についてきちんと学び、自分の投資プランと照らし合わせることで、現時点でどのようなリスクを内包しているのか検討することが可能です。

なお、失敗例や原因について学ぶ場合は、同時に対策に関しても調査・検討しておきましょう。

不動産投資に関する勉強や情報収集を怠らない

法改正は意外と頻繁に行われています。不動産投資や税制に関しても例外ではないので、変動する状況に備えて普段から情報ネットワークを構築し、自分から意欲的に学べる体制を整えましょう。

不動産投資は社会情勢の変化や相場の変動、周辺地域の開発状況など様々な情報に対して積極的にアンテナを張っておくことが欠かせません。

出口戦略について考える

あらゆる投資ビジネスにおいて、どのような状況や条件で事業を中止するか出口戦略を考えておくことも重要です。

アパート経営の出口戦略では、所有している物件を売却して現金化するといった流れになります。

失敗しないためには、信頼できる業者を選ぶ

業者によっては、不動産業界の知識や経験が足りないケースがあります。一見頼れそうな担当者であったとしても、転職1年目で営業が上手な方なだけという可能性も考えられます。このような失敗を防ぐためにも、会社の設立年や担当者の不動産業界における経験年数を把握しましょう。不動産投資で失敗しても、誰も自分を守ってくれません。最終的には自己判断であり、きちんと予測できるリスクを回避する必要があります。

厳しい営業ノルマが課せられている会社にも注意しなければいけません。会社の売上や利益を伸ばすことを優先にしているため、オーナーの意向を汲み取らずにさまざまな提案をしてきます。

特に単価が低い物件エリアでは、売上を数で稼ぐ業者が多い傾向にあります。1人ひとりへの丁寧なフォローよりも、数多くのオーナーとかかわって積極的にセールスを行うのが特徴です。

連絡がなかなかつかない場合も、数多くのオーナーを1人の営業担当者が受け持っている可能性があります。営業のスタンスを判断するのに、メールや電話のレスポンスは重要な指標です。仕事に慣れていない担当者もレスポンスが遅い可能性があるでしょう。

ほかにも購入を急かす業者や、不都合な部分をあいまいにする業者など、やり取りをしていくうちに不信感を抱く場合には気をつけてください。そういう業者にかぎって、「聞かれなかったから説明しなかった」「嘘は言っていない」といったトラブルに発展してしまいます。収支シミュレーション資料ばかり勧めてくる担当者も、机上の空論になりがちなので信用し過ぎないようにしましょう。

本当に信頼できる不動産業者のセールスとは、物件を売ることが目的ではありません。オーナーが興味を持つ情報を的確に提供することを目的としています。また、オーナーの代わりに良質な情報を調査してくれます。単純な収益だけではなく、入居者募集の斡旋、空室リスクの緩和、退去時の費用負担など、1人ひとりのニーズに合わせたセールスが期待できるでしょう。

また、安定運用ができる信託もおすすめです。賃料収入が滞ってしまうと、それだけで投資のリスクになります。さまざまな面からオーナーをサポートしてくれる信託であれば、安定的な収入につながるでしょう。

※参照：マンション投資.com（http://www.mansiontoushi.com/voice/shippai/）

※参照：HEDGE GUIDE（http://hedge.guide/feature/choose-reliable-realestate-investment-company.html）

※参照：安全・確実に儲けたい人のための資産運用ガイド（http://www.safemethod-inv.com/meritdemerit/voicefudousan.html）