利回り計算ソフト・収益シミュレーター

利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回り

・表面利回り＝年間収入÷物件価格×100(%)

満室想定時の年間家賃収入を、物件価格で割った数字です。投資物件の簡単な目安収益であり、物件を絞り込む際に便利な値といえます。

実質利回り

・実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100(%)

実態を表すための、瞬間的な数値です。諸経費とは管理費や固定資産税など、購入時の諸経費には登録免許税などが該当します。

表面利回り＆実質利回りシミュレーター

利回りや収益シミュレーター以外の面にも注意

利回りを算出する際には、計算ソフトを用いたほうが便利です。計算ミスの心配がなくなり、時間短縮につながるでしょう。数あるシミュレーターによっても異なりますが、以下の項目から利回り(表面利回り・実質利回り)を算出するものがほとんどです。

• 物件価格
• 想定賃料
• 想定入居率
• 管理費
• 修繕積立費
• その他費用

さらに自己資金を入力できれば、自己資金に対する利回りが計算可能です。借入金額や借入期間、金利といったデータを用いて、年間収入まで算出可能なシミュレーターも存在します。近年ではアプリによるシミュレーションも行えるため、自分が使いやすそうな利回り計算ソフトを検討しましょう。

ただし、利回りのデータだけに注目すべきではありません。利回り計算ソフトでできるのは、あくまでも収益シミュレーションです。また、利回りの理想値は物件によって異なります。たとえば、都心では利回り5％の物件であっても競合率が高いのに対して、地方では利回り20%以上でも売れ残っています。ランニングコストや空室リスクを考慮したうえで、不動産投資を行いましょう。