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節税対策としても活用できる

こちらのページでは、アパート経営がどのように節税につながるのをご紹介しています。

アパート経営で節税対策

税金を減らすことができる

税金

会社から受け取る給与には、所得税や住民税が課税されます。

しかし、アパート経営を行っていれば必要経費を計上することができるため、所得税や住民税を節税することに繋がります。

その仕組みについて詳しく見ていきましょう。

不動産所得が減らせる

アパート経営では不動産所得(家賃収入)が発生するため、その分は給与所得とは別の収入としてみなされます。確定申告では給与所得と不動産所得、アパート経営における必要経費の証明書類を提出する必要があります。そこから算出される収入の金額を元に支払う税金が決まります。

つまり、不動産所得を減らすことで収める所得税を減らすことが可能になります。そのためには必要経費を漏れなく計上し申告することが重要です。

アパート経営で必要経費として計上できる項目は以下となります。

  • 減価償却費
  • 租税公課(固定資産税、都市計画税など)
  • 損害保険料(火災保険、地震保険など)
  • 修繕費(外壁塗装、設備修理など)
  • 管理費、賃貸管理代行手数料
  • ローンの利息、関連費用
  • 通信費(通話料、インターネット通信費)
  • 交通費
  • 消耗品費(デジカメ、パソコン、印刷代など)
  • 接待交際費(飲食代など)

所得税の金額により住民税が算出されるため、所得税が減れば住民税も自動的に少なくなります。

減価償却費が高くなる

新築アパートは中古アパートに比べて建物の資産価値が高く、減価償却費も高くなります。減価償却費は、購入当初の資産価値と配分する年数(法定耐用年数)から算出されるものです。新築では建築費が資産価値にあたり法律で決められている法定耐用年数は、木造アパートの場合で22年(※)です。

※参照:楽待(https://www.rakumachi.jp/news/column/105370)

つまり、新築アパートの資産価値を仮に6,000万円として22年で割ると、購入時から毎年約272万円を費用として計上することができる計算になります。一方、中古アパートの場合は新築物件と比べて減価償却できる期間が短く、その金額も低くなります。

減価償却費は見えない費用だから手元にお金が残る

減価償却費は帳簿上において収支を赤字にしてくれるものですが、「赤字」といっても実際に支出があるのではなく、減価償却費分は手元に残ることになるので、建物価格はなるべく高い方が有利。減価償却費が高くなると、収入から差し引いた利益も抑えることができるので、結果として課税対象額も抑えることができ、節税対策につながります。

修繕費の積み立てで所得を減らす

アパート経営において必要になる修繕費には、「大規模修繕費」「修繕予防費」「小規模修繕費」の三つがあります。

小規模修繕費は日常的な清掃などの少額な費用です。また、修繕予防費を惜しまないことで、結果的に大規模修繕費を抑えることが可能です。

大規模修繕費には修繕積立金として毎期積み立てたものを充てることになりますが、必要経費として計上することができるため、帳簿上の所得を減らすことにも繋がります。

ただし、修繕費というのは、あくまでも原状回復のための費用となります。アパートの資産価値を高める「資本的支出」は修繕費と混同しがちですが、必要経費として計上できないので注意が必要です。

相続税や年金対策にもなる!

また、土地や家屋を買うことで相続財産の評価額を下げられるため、アパート経営は節税対策としても人気があります。

相続資産の圧縮を行う方法としては、「課税対象額」「相続資産」を減らすこと、また「非課税、控除額」を増やすことが挙げられます。

アパート経営が相続税や年金対策になる仕組みを見ていきましょう。

借入によって総資産額が減る

空き地を持っている場合、そのままにしておくと評価額は路線価または固定資産税評価額になりますが、空き地にアパートやマンションを建てることで「貸家貸付地」となり、評価額を下げることが可能です。

その他にも、アパートやマンションを建てる際にローンを組むことでローンが相続財産から差し引かれることになり、相続財産の総額を減らすことができます

例えば、5000万円で建てた不動産に対しては、時価の50%程度の評価額となります。木造および軽量鉄骨造では50%、重量鉄骨造では55%、RC造では60%(※)の割合で算出されます。

よって、木造アパートの場合、借入の5000万円から総資産額を引いた2500万円が相続財産となります。

※スターツ不動産投資ナビ(https://www.starts-toushi.com/consulting/realestate_inheritance/)

相続資産が圧縮できる

また、修繕積立の預金がある場合、帳簿上負債とみなされることがあります。

修繕積立金を必要経費として計上できるのは実際に修繕が行われたときですが、修繕積立金が管理組合への支払い義務を負っているなど一定の条件があれば支払い時に計上することが可能です。相続税の課税対象となるのは、相続財産額から負債が差し引かれた分となるため、相続資産の圧縮に繋がります。

私的年金が確保できる

加えて、アパートを経営することは年金にも影響。日本の公的年金の受給額は減少傾向にあるうえ、受給年齢が引き上げられて、年金に対する不安は高まっています。

そのような中、不動産投資を始める方が増えているのは、不動産の賃料収入で長期的な資産形成で私的年金の確保をしておこうという考えがうまれているからです。私的年金の確保ができれば、余裕のあるセカンドライフも望むことができるでしょう。

公的年金の支給額は月額20万円程度です(※)。しかし、老後夫婦でゆとりある生活を行うためには最低でも35万円程度必要(※)と考えられます。

※参照:HRPro(https://www.hrpro.co.jp/trend_news.php?news_no=973)

アパート経営による家賃収入でこの不足分を補うことが可能です。私的年金とはいっても、一定の年齢に達するまで収入を得られないわけではなく、入居者さえいれば手元にお金が残っていくという大きなメリットがあります。また、タイミングに応じて売却することで一度に多額の収入を得ることも可能です。

>新築アパート投資が初心者におすすめなメリットとは?

アパート経営で税金対策を狙ううえでの注意点

税金対策としてアパート経営をしているなら、必ず注意しなければならないポイントがあります。アパート経営を後悔しないためにも、注意点を押さえておきましょう。

アパート経営はNOI(営業純利益)で見ると本来赤字にならない

NOIとはNet Operating Incomeの略で、営業利益です。

NOI = 年間の総収入 - 年間の必要経費

上記の計算式で算出され、年間の家賃収入から水道光熱費や維持管理費などの経費を差し引いて求めます。

  • 減価償却費など実際の支出がない経費
  • アパートローンの利子のような金融経費
  • 修繕費といったアパート経営に必要な基本的な支出

上記のような費用は差し引かないため注意してください。

NOIはアパート経営における実際の収支と近い数値となり、単純かつ分かりやすい算出方法です。そのため不動産仲介会社もアパートの実質利回りを算出する際、NOIを基準としています。

このNOIを基準とした際、維持管理費・水道光熱費などの必要経費は賃料の20~30%程度が目安となるため、通常アパートの経営利益率は70~80%程度となります。NOIという基準で考えれば、アパート経営は収益性が比較的高く、黒字経営の状態が通常と言えるでしょう。

不動産所得で考えてもアパート経営は黒字が前提

営業純利益を指すNOIと似ている概念を持った「不動産所得」についての把握も大切です。

  • 土地や建物などの不動産の貸付け
  • 地上権のような不動産上に存する権利の設定・貸付け
  • 船舶や航空機の貸付け

国税庁では上記のように不動産所得として定義しています。

アパートを経営する際、「土地や建物などの不動産の貸付け」という項目に該当するケースがほとんどです。

不動産所得=年間の総収入-NOIを算出する際の諸経費-減価償却費-その他の諸経費

上記の算出方法で、不動産所得は求められます。NOIとは違い、減価償却費・アパートローンの利子・修繕費などの諸経費も含まれ、アパート経営にかかる損益が把握可能です。もちろんNOIから減価償却費・諸経費なども差し引くので、不動産所得の利益率はNOIの利益率よりも低下します。減価償却費は賃料収入の30~50%程度になるケースが多いでしょう。また修繕費をはじめとしたの諸経費は、多めに見積もって賃料収入の10%程度なので、これらの経費を踏まえて考えれば不動産所得で見た諸経費は総収入に対して60~90%程度となります。つまりNOIや不動産所得の数字で見た場合、アパート経営は黒字化が図れる事業形態と言え、基本的に不動産所得は赤字にならないと言えるでしょう。

節税効果を狙ってアパート経営をするリスク

NOIと不動産所得の2つの算出方法で見れば、アパート経営は収益性が高い事業形態と言えます。そのため、アパート経営において赤字が続いている状態であれば、経営的に大きなリスクを抱えている状態だといえます。

しかし、アパート経営を始めたばかりで、経営自体が軌道に乗っていないタイミングでは不動産所得が赤字になることも多いため、損益通算を積極的に行った方が良いと言えます。とくに初年度は減価償却費が大きくなり、入居者募集のための広告宣伝費も多くかかるもの。初年度の赤字で損益通算を行うのは事業経営として決して悪いことではありません。

また、不動産所得が赤字になれば、所得税・住民税を圧縮できる点でメリットになりますが、長年損益通算を継続できる経営状態なら、どこかに経営のリスクがないかのチェックが大切です。たとえば「継続的に空室が続いている」「建物や設備の老朽化」などが考えられ、状況次第ではアパートの売却も検討した方が良いでしょう。

   
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※2020年10月時点の情報。公式HPの情報をもとに東京23区内の利回りを掲載しています。

参照:リバイブル(https://rebible.co.jp/lp2/)※最低利回り目安は、電話調査で仕入れた情報です
参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/service/produce.html)