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家賃下落の可能性

ここではアパートの家賃が下落する要因にはどのようなことが考えられるかについて解説。また家賃や利回り関連で注意したいことや、オーナーとして正しい判断をするために身につけておきたい見極め方法も紹介しています。

家賃下落の理由

近隣にアパートが建ち並ぶ

アパートの周辺環境は何十年も同じ状態が続くということはほぼありません。駐車場や空き地ばかりだった場所にお店ができたり場合によっては同じようなアパートが建ち並んでしまうという可能性も少なくありません。

近隣にアパートが増えれば、入居する側からすると選択肢が増えるため、アパート同士の競争が激化し家賃相場が下落する要因になります。あらゆる状況を想定して計画を立てないと思わぬ損失が出てしまうので注意が必要です。

賃料の見極めが甘い

家賃を下げざるを得ない状況になる理由の中には、当初から賃料設定が周辺相場とずれていたということがあります。特別に条件がよいわけでもないのに家賃が高ければ借り手がつかず家賃収入はなくなります。

アパート投資を始める際には儲かることだけ考えてしまうので、賃料設定が甘くなります。机上でいくら収益が出たとしても現実とは異なります。また管理費も含め費用面までしっかり計算しないとローン返済が厳しくなるばかりです。

経年劣化

新築当初は外観もきれいで室内設備も新しいので強気の家賃でも借り手が付きますが、アパートの建物・設備は時の経過とともに劣化し魅力は落ちてしまいます。特に木造の建物は耐久性に劣る部分があります。

また状態はそれほど悪くはなくても、時代の変化で設備や内装などが古くさい感じになると敬遠されるようになります。そうなると入居者確保のために家賃を下げなくてはならなくなり、その結果として収益率も下がることになります。

「利回りを高く見せている」ケースも

高い利回りにするため割高の想定家賃を提示

家賃は新築時が一番高いというのは感覚的にわかりやすいでしょう。ところが新築なのに利回りが極端に高いのは冷静に考えるとおかしな話です。新築プレミアムで物件価格も高いため利回りは低くて当然だからです。

これが起きるのは業者側が利回りを高く見せるために割高に家賃を設定しているからです。中古物件は実家賃が決まっているので利回りも明確なのですが、新築の場合は高利回りありきの想定家賃で計算されるので騙されるのです。

まとめ:経年劣化はリスクではない

家賃下落の要因となるものはさまざまありますが、この中で経年劣化に関しては物件の購入当初から予見できることですので、リスクと捉えるよりはオーナーとして収益計画に織り込んでおくべきデメリットと考えた方がよいでしょう。

劣化は避けられない部分もありますがリフォームを行ったり、ネット環境や高セキュリティなど将来的にもあると便利な設備がある物件にするなど、購入時の条件に注目すれば家賃下落の軽減と収益確保につながります。

新築アパート投資
を扱う不動産会社
3選
ブルーアセット
パートナーズ
利回り目安
68
公開物件数
205棟
(自社開発・仲介)
リバイブル
利回り目安
6.59
公開物件数
62棟
(自社開発)
モダンアパートメント
利回り目安
6~8
公開物件数
68棟
(自社開発・仲介)

※一棟アパートの開発実績があり、利回りを公式HPで公表しており、HP上で50件以上物件を公表している不動産投資会社を厳選しています。
※2020年9月時点の情報。公式HPの情報をもとに掲載しています。
※参照:リバイブル(http://www.rebible.co.jp/lp1/
※参照:ブルーアセットパートナーズ(https://www.b-a-p.jp/suimenka/)
※参照:モダンアパートメント(http://www.m-apartment.co.jp/result/)

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