【特集】新築アパート投資をもっと知るための比較

こちらのカテゴリでは、新築アパート投資がおすすめされている理由をご紹介。新築アパート投資を比較検証しています。

新築アパート投資が狙い目の理由とは？

都市部では不動産価格は高騰し、鉄筋コンクリート構造（RC）のマンションの価格が割高になっています。そのため、賃貸経営を始めてみても利益が出にくい状況です。

販売価格も高いため毎月のローン支払い額と家賃収入を比べてもトントンなので、オーナーの手元には収益が残らない状態に陥っています。 そのような中で注目を浴びているのが「新築アパート」です。

「新築アパート」がおすすめの理由は、狭小地や急な坂の途中にある土地など、あえて土地条件の悪いところに建て土地の取得コストを抑えることで、上手く収益を出すことができます。

土地条件が悪くても、建築の際に間取りや設備など、トレンドに合わせたものを選択することで入居希望者からの人気もつきます。

「新築」だと銀行からも担保価値が高く評価されるので融資を受けやすく、自己資金が少なくても不動産投資を始めやすいというメリットがあるのです。

新築アパート投資のリスクとは？

メリットがある一方で、リスクも考えなくてはなりません。 一番懸念されるのが「思っていたよりも利益があがらなくて収益が出なかった場合」です。

新築アパートでも築年数が経てば「新築」というアピールポイントがなくなり、入居者探しに苦労するようになります。空室が多くなり、入居者を入れるために家賃を低く設定しなくてはならない状況にもなるでしょう。

まずは専門家に相談！

上記のようなリスクに陥りやすいオーナーは、アパートの販売業者をきちんと選ばずに契約してしまったケースが多くなっています。経営に関してもアドバイスをもらえるような、信頼のおける業者を選びましょう。

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新築アパート投資をする際の比較ポイント

また、このカテゴリでは新築アパート投資をする際に比較するポイントを紹介しています。

アパートVSマンション

アパート1棟とマンションの区分購入では、構造による初期投資や資産価値、メンテンナンス費用などで違いがあります。

建物的な違いとして、アパートは木造か軽量な鉄骨という安価で住む方法で建築されたもので、初期投資で考えた場合に1棟購入しても費用は安く済みます。

一方マンションは、鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリートでつくられており、費用がかかる建築方法のため、マンションの1、2部屋分の購入がアパート1棟分と同じ金額になってしまうこともあります。

メンテナンスの面では、こまめな手入れが必要なアパートよりも、構造上それほどメンテナンスを必要としないマンションの方が負担は少ないでしょう。

メンテナンスだけを考えると、利回りはマンションの区分購入の方が高い気もしますが、メリットばかりというわけでありません。

例えば資産価値で考えると、建物の価値がなくなった場合でもアパート1棟であれば土地としての資産は残ります。

更に土地を販売したり、別の物件を建てることも可能ですが、マンションの購入区分だと土地を所有しているわけではないので、部屋の価値が全て資産価値となってしまいます。

空室のリスクでも違いがあり、複数の部屋を持っていれば1室空室でも収益は残りますが、マンション1室が空室だと収益がなくなってしまい、更に管理費などが発生するため赤字になってしまいます。

アパートとマンションの構造や資産価値、メンテナンスなどの違いについて解説しています。

アパートとマンションの投資について詳しく見る

アパートvs戸建て

アパートと戸建て住宅の購入・投資も構造や資産価値、メンテナンスなどの違いがあります。

アパートは木造や軽量鉄骨造を利用しますが、戸建ては木造に加えて近年鉄筋コンクリート（RC）や鉄筋鉄骨コンクリート（SRC）を使い、一般的に平均耐用年数が長いのは戸建て住宅です。

戸建ては家賃収入が1物件につき1件のみですが、アパートは1棟から複数の収入を得ることができるので、アパート投資のほうが空室リスクを分散できます。資産価値も、部屋の数だけ家賃収入を得られるアパートのほうがよいリターンを得られる可能性が高いです。

メンテナンスは構造がしっかりしている戸建てのほうが、一般的にアパートより手間や費用が安く済みます。しかし、中古住宅は購入後に瑕疵が発覚することもあるため、購入時は慎重な判断が求められる物件といえるでしょう。

アパート投資と戸建て投資の違いについてさらに詳しくまとめました。それぞれのメリットや注意点をご紹介しています。

アパートと戸建て住宅の投資について詳しく見る

新築VS中古

新築アパートと中古アパートには初期投資だけでなく資本準備や利回りでも違いがあり、総合的に考えると、同じアパート1棟であれば新築にメリットが多いといえます。

中古アパートですと、購入費用が安く済むうえに購入時に入居者がいることもあり、一見初期投資は安く済むように思えます。

ですが、単純な初期費用は購入資金だけでありませんし、利回りを高くするためには当然入居率を上げる必要があります。

アパートの入居率をあげるには、内装や間取りを人気のあるものに合わせることが重要です。

建築から期間が経っている中古アパートですと家賃を下げなければいけない場合も出てくるので、利回りが思っていたよりも少なくなってしまうことがあります。

また、内装や間取りが購入時のトレンドに合わずに、空室を埋めるためリフォームが必要となって費用がかさむというのはよくあるケースです。

更に新築に対して、古くなればなるほど銀行などの融資審査は難しめで、融資期間が短く設定されがちです。そのため、自己資金を用意して購入しなければいけない場合が出てきます。

新築であれば購入時に流行りの物件を手に入れることができるので、高額な家賃設定をしても高い入居率を維持しやすいです。

またメンテナンスコストも最初はほとんどかかりませんし、更に新築アパート購入は融資を受けやすい傾向にあるので自己資金が少なくても購入できる場合があります。

新築アパートと中古アパートの特徴をまとめています。利益が出やすく、金融機関から融資を受けやすいのはどっちなのかチェックしてみてください。

両方の特徴やリスクを考え、着目すべきポイントをさらに詳しくご紹介していきますので、参考にしてみてください。

新築アパートと中古アパートの投資について詳しく見る

都市部vs地方

都市部（東京・大阪・名古屋などの大都市圏）と地方の大きな違いは、購入価格と入居率です。

都市部は新築アパート購入時の費用は高くなりますが、部屋が埋まりやすいので安定した投資利回りを期待できます。地方のメリットは購入費用の安さと利回りの高さですが、人口が減ることによる空室リスクがあります。築年数が経つにつれて空室リスクは大きくなり、高い利回りが保てないこともあるようです。

売却時も都市部のアパートのほうが買い手が見つかりやすく、値下げをしなくても売却が可能。地方アパートは購入者が見つからないケースも多く、新築アパート投資を始める段階で出口戦略を考えるのが重要になってきます。

ランニングコストは地方のほうが安いと思われがちですが、それほど変わりません。地方は設定できる家賃が安く、入居者募集の手数料や原状回復工事の費用が割高になる可能性もあります。駅チカ物件の入居率が高いとは限らない点や、地方企業や大学に頼ってアパート経営をするリスクなど、地方だからこそ注意しなくてはいけない点も。

ほかにも、都市部と地方の新築アパート投資でどんな違いがあるのか、地方アパート投資で気をつけたい点などをまとめました。立地条件が大切な新築アパート投資を成功させるためにも、違いを踏まえて自分に合った投資をするのが一番です。

都市部と地方の新築アパート投資の違いについて
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分譲VS一棟アパート【投資方法徹底比較】

分譲マンション投資が流行っていますが、もう少し資金に余裕がある方は一棟建てアパート経営の方が高い利益率を得る事ができます。

分譲マンションは空室期間によって大きな損失が発生しますが、一棟建てアパート経営ではリスク分散ができて安定収入に繋がります。

ただしメンテナンスを怠ると人気が下がりますので、資産価値を下げない中間投資を心がけましょう。その努力が老朽化後のリニューアルや土地の売却にも有利に働きます。

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