アパートvsマンション

こちらのページではアパートとマンションの投資を比較しているので、ぜひチェックしてみてください。

アパートとマンション、投資するならどっち？

アパートとマンション、どちらに投資するべきか迷っている人はきっと多いはずです。アパート投資とマンション投資は、何が違うのでしょうか。

アパート投資・マンション投資の種類

• アパート経営：アパートを丸ごと所有する1棟投資

戸数によって初期費用や利益率など変動はあるものの、アパートだからこその低資金や自由度の高さなど様々なメリットがあり、比較的どんな投資家にも取り組みやすい不動産投資です。

• マンション経営：主にRC・SRCで作られたマンションの投資

一棟マンション投資
マンションを一棟丸ごと所有する投資

区分マンション投資
マンションの一室、事務所など、1つのマンション内の部屋を区分所有する投資

マンションの経営といっても、「一棟」「区分」に分けられます。一棟まるごと所有する場合は、部屋が複数のため、空室が出てもリスクが小さく収入が安定しやすいです。区分所有では、自己資金が少額に抑えられるうえ、売却も比較的目途が立ちます。

アパートとマンションの構造

それぞれの「構造」をみると、アパートは木造や軽量鉄骨造で建築されたもの、マンションは鉄筋コンクリート（RC）や鉄筋鉄骨コンクリート（SRC）などで建築されたものと分けられます。

建築価格の高騰もあり、一棟買いの場合はマンションよりもアパートの方がはるかに建築コストを抑えることができますが、マンションの区分所有の場合は、マンション1部屋、2部屋分でアパート一棟と同じくらいの価格になる場合もあり高額です。

設計の融通性もアパートの方に利点があります。アパート建築は狭小地や急な坂の途中などでも融通が利くので、土地の価格を抑えることができます。しかし、マンションとなるとそうもいきません。土地の価格が高いうえ建築価格の高騰もあるので、最初の投資額はアパートの方が抑えられるでしょう。

アパートとマンションの資産価値

アパートの場合、建物の価値がなくなっても土地は残るので資産がゼロにはなりません。しかし、区分マンションの場合、建物の価値がなくなると資産価値はゼロに等しくなる場合も。

また、空室に対するリスクを考えた場合、アパートに6つの部屋を所有していれば1部屋空室となっても家賃は満室時の約17％減収で済みますが、マンション1室所有で空室となってしまうと家賃収入はゼロとなります。

そのうえ、マンションの区分所有の場合は空室になっても共益費や管理費を払い続けなければならないため、実際の収益はマイナスになってしまうのです。

アパートとマンションのメンテナンス

アパートは構造上の問題があり、マンションに比べると老朽化のスピードは早く、築年数が経つにつれてメンテナンス費用もかかってきます。老朽化が進むと空室率が上がるリスクがありますので、こまめなメンテナンスが必要になります。一方のマンションは耐久性が高いので、メンテナンスコストもアパートほどかからないといわれています。

しかし、投資をするのであれば一番重要となるのは利回りです。アパートはマンションと比べて利回りが高く、入居率をトータルで計算することができるため、空室リスクは低めになっています。また、土地も所有できるのも大きなメリットです。

アパートとマンション、どちらに投資をするか迷っているのであれば、専門家の話を聞くことがおすすめ。あなたが知らないようなアドバイスをきっともらうことができますよ。

＞新築アパート投資をもっと知るための比較をチェック

投資するなら新築アパートがおすすめ

新築アパート投資と新築マンション投資を比べた場合、よりおすすめなのは新築アパート投資です。アパートとマンションの違いや大まかなメリット・デメリットについてはすでにまとめているので、

新築アパート（木造3階建て）

購入額	9,800万円
年間の家賃収入	756万円

新築マンション（鉄筋コンクリート造5階建て）

購入額	1億7,000万円
年間の家賃収入	1,680万円

という条件で税金やランニングコスト、初期投資額を比較してみましょう。また、比較を簡単にするために、自己所有の土地に新築物件を建てる（土地の費用を考えない）とし、立地条件に差はないものとします。

新築アパート投資は節税効果が高く税金も安い

不動産投資をするうえで避けては通れないのが、「固定資産税」の存在です。不動産を所有している人は、毎年不動産の価値に応じた固定資産税と都市計画税を納めなければなりません。

東京都の場合、固定資産税率が1.4％、都市計画税は0.3％です。税額は、市場価格の約8割程度（※）となる「固定資産税評価額×税率」で求めるため、下記の金額となります。

※参照：三井不動産リアルティ（https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/09.html）

新築アパートの固定資産税	133万円
新築マンションの固定資産税	231万円

基本的に、固定資産税は費用の安い新築アパートの方が安いです。

また、節税効果に関しても新築アパートが上回っています。所得税は、「売り上げ-経費」に税率をかけることで決まる税金です。不動産のように高額な資産を仕入れて事業をする場合、購入額を規定の年数（法定耐用年数）で割って毎年少しずつ「経費」として消費していく減価償却という制度があります。法定耐用年数は木造の場合22年（※）ですが、鉄筋コンクリート造の場合47年（※）。購入費用を法定耐用年数で割ると、下記のような結果になるのです。

※参照：楽待（https://www.rakumachi.jp/news/column/105370）

新築アパート	年間445万円を経費にして節税できる
新築マンション	年間362万円を経費にして節税できる

新築アパート投資をした場合、マンションよりも初期投資額が少ないにも関わらず、年間の所得税額を安く抑えることができます。

新築アパートは設備のランニングコストが安い

新築の場合、設備の故障や塗装の劣化といったランニングコストはしばらくかかりません。しかし、入居者を確保するまではなるべくランニングコストが安いに越したことはないでしょう。

一部条件はありますが、新築アパートの方が新築マンションよりもランニングコストが年間で数万円以上安くなります。どういった部分で金額に差が出てくるのかというと、「設備の有無」です。

アパートの場合、床面積が150㎡を越えない限り消化器等を設置する義務がありません。しかし、サイズの大きな新築マンションでは、エレベーターや貯水タンク、消化器、スプリンクラー、避難用のはしごなど様々な設備が必須です。これらの設備は設置費用がかかるほか、定期的に取り替えたり、点検したりする必要があります。

たとえば、エレベーターの保守料金は、契約にもよりますが1ヶ月あたり3万円から4万円（※）。消防設備の点検は、年2回を1回1万円から2万円（※）かかります。設備が多ければ多いほどメンテナンスコストがかさむので、ランニングコストは設備の少ない新築アパートの方が安いのです。

※参照：東京ガス（https://home.tokyo-gas.co.jp/service/s_support/owners.html）

また、掃除などの管理費用も、大規模なマンションは外部委託が必須ですが、小さなアパートなら自分で管理すればほぼゼロに抑えられます。

新築アパートは初期投資額が安い

木造の新築アパートに比べて、鉄筋コンクリート造の新築マンションは頑丈なので、戸数を増やすのが簡単です。効率を考えれば、同じ面積に最大限の部屋を設けた方が利益率は上がるため、大規模化しやすい新築マンションの一棟買いには莫大な資金が必要になります。

しかし、新築アパートはサイズが小さく戸数も少ないため、より少額で取得可能です。家賃収入の大きさではマンションに劣りますが、9,800万円と1億7,000万円、どちらの方がより軽い負担で投資をはじめられるかはいうまでもないでしょう。

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